大辽萧燕燕:重磅!烂尾楼,江西打响集体断供第一枪!

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大辽萧燕燕 2022-07-13 23:25 Posted on 辽宁

来源:指头博览

最近几天,景德镇出名了。这次不是因为瓷器,是因为房地产大事件。

近日,网上曝出一份景德镇恒大珑庭的“强制停贷告知书”。

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告知书称:恒大珑庭2021年1月30日开盘以来已经售出900多套房。后因恒大出现资金断裂而停工。

虽然在政府主导下复工,但是在2022年6月再次陷入停工。而且工地工人反映2022年仅发放了2次工资。复工无望,工程也才完成1/3,业主看不到交房希望遂联名集体断供。

对于断供,业主称是按揭银行违规放贷。告知书中称银行放贷应该在网签、备案之后,按揭银行是提前违规放贷。此外、银行和政府主管部门也有资金监管不力大的嫌疑。

因此,恒大珑庭业主要求,如果2022年10月20日前项目不能全面复工,全体业主将集体停贷。

业主们在这份“告知书”中划出了红线,如果项目在10月20日未能复工,他们将在11月“强制停贷”,且声明由此造成的损失由银行、资金监管不力的政府等相关利益方共同承担。

这群来自革命老区的业主们体面地用了“停贷”一词,而不是“断供”。这表达着一种全新的逻辑:

业主们要求的是中止向银行申请贷款,而不是中止向银行偿还债务。

当然,道理谁都懂:购房者与开发商的购房合同、购房者与银行的借贷合同,这两者是相互独立的合同。在法理上,购房者与银行的债务关系不会因房屋状况而改变。这意味着即使是房屋因开发商资金问题而烂尾,购房者也须偿还银行的资金。

勿谓言之不预,到11月份事情将如何演变不得而知,但革命老区群众们集体停贷的想法在几天内星火燎原。

几天之内,郑州的名门翠园、武汉的绿地光谷和恒大时代新城、西安的正荣紫阙峯著和世茂璀璨倾城,这些名声响亮的住宅开发商都收到了准业主们的“强制停贷告知书”,这些告知书提出的诉求和景德镇业主们的最早那份告知书基本一致。

在房地产商端,以预售资金来作为主要融资手段的地产商早已开始击鼓传花的游戏,只是在过去几年愈演愈烈。

即使到了2021年上半年,当外部融资极度受限的情况下,本应保守开发避免项目烂尾的开发商,却选择了逆势扩大推盘,以此从购房者获得零成本的预售资金,其实质是零成本融资。

而如今回过头来兰,这无异于庞氏信贷。其本质是将房企的主要债权人从金融机构转移到购房者,也间接将自己的负债转移给了购房者。

过去几十年来,中国房地产开发商的住房销量远超过竣工量,造成了巨大的剪刀差,但这种“轻库存”模式却让它们如鱼得水。

直到2021年夏天,在恒大理财暴雷事件后,预售资金又开始被地方政府应激反应式的超额挤兑,房企资金链迅速恶化,行业信用由此急转直下。

在政府端,各色各样的监管与审批违规早就写在纪委的反腐纪录里。上个月,在中央纪委国家监委网站,有一篇文章叫“祛除烂尾之腐”。当预售资金被违规挪用时,几乎必然有腐败官员的参与。

所以,对于困在烂尾楼里的业主们,如果不是退无可退,谁会用魔法对抗魔法呢?

当然,以停贷止损,也不是毫无胜算。给他们希望的是两年前上海的一例判决。

因烂尾成功拒绝偿还房贷的成功案例只有1例,发生在两年前的浙江嘉兴。一位购房者因开发商无法按时交付房屋造成该楼盘烂尾后停止向银行支付月供,法院最终判决由开发商承担剩余贷款的还款责任。

我们查询了相关文书,与现时的多数情况不一样的是,这位购房者最终得以胜诉的关键原因是:开发商在破产时解除了与购房者之间的商品房买卖合同。

所以,这次景德镇恒大珑庭的“强制停贷告知书”虽有先告知将停贷的意味,但更重要的是希望将动静闹大,最终由政府出面盘活项目,最后达成交房的意图。

最后交房才会没有输家,或者将各方损失降到最低。

只是在经济下行压力这么大的背景下,烂尾楼盘的开发商大都已经是彻底躺平了,银行也是绝对不会再向项目融资了,有多少政府有余力来盘活烂尾项目?

虽然我们不是判例法系,但是有上海买房客判例的先例,以后肯定会有越来越多由开发商偿还剩余贷款的案例。这种趋势一旦出现,未来烂尾楼剩余房贷由谁来还,结果其实越来越明朗了。

景德镇恒大珑庭业主集体停贷消息没几天,武汉恒大新时代城业主也在征集业主停贷的签名了。更有等收房的恒大业主在网上发问:恒大到底有多少楼烂尾了。

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现在烂尾的何止恒大,接下来的融创、佳兆业、富力等房企,哪个不是一地鸡毛,烂尾楼的剩余房贷压力已经在倾向大家都不愿承认的一方了。