恒大危机:恒大「贱卖」港物业套现解财困 分析:暂时止渴

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中国恒大身陷财务危机逾1年,财困问题令市场忧虑。最新恒大被揭已标售位于香港湾仔的「中国恒大中心」全幢商厦,并于周四(28日)截标。 路透社资料图片

中国恒大身陷财务危机逾1年,最新被揭已标售位于香港「中国恒大中心」,惟市场估值由去年逾百亿,跌至约90亿港元。同日,有美媒引述消息指,恒大债权人要求解释数十亿美元现金遭扣押的原因。另由恒大牵头爆发的内房危机持续升温,央行揼水两千亿后要求各银行共筹1万亿贷款,助发展商完成「烂尾楼」,惟分析对此举能否解决困局不乐观,并指央行救助规模小,估计中国财政已陷危机。

90亿港元出售「中国恒大中心」全幢商厦

恒大今次出售套现的全幢「中国恒大中心」,周四(28日)截标。李嘉诚家族旗舰长江实业集团同日中午确认,已入标竞购项目。

项目原本去年曾传出被国企越秀地产拟以约100亿港元洽购,惟因考虑到恒大未偿还负债会为交易带来潜在不稳定因素,收购方案遭越秀董事会反对而最终未成事。现时项目估值较去年越秀的洽购作价跌近15%,达约90亿港元,按总楼面34.5万平方尺计,尺价约2.6万港元。

据资料显示,项目前身为「湾仔美国万通大厦」,由中国恒大于2015年11月斥125亿港元向华润置地购得,尺价高达3.6万元,冠绝当时全港商厦纪录,主要用作自用写字楼,部分单位出租,出租率逾8成。大厦位处香港湾仔告士打道38号及谢斐道25号,接近军器厂街交界,为该区甲级商厦之一,项目于1985年落成,楼高28层,地库提供约55个车位。

分析:今次恒大是「贱卖」资产来挽救财困

香港有线电视前助理总监兼财经资讯台台长颜宝刚向本台分析称,今次出售的湾仔恒大中心位置优越和条件理想,认同今次恒大是「贱卖」资产来挽救财困。

颜宝刚说:连长实这向来计算精明的发展商都愿意洽购项目,其实都反映现时估值都跌至吸引水平。恒大债务一直无改善,现有传有境外债权人要求恒大解释如何还债,而现时(恒大)在内地处理方式是拆售资产,要求大股东许家印揼水入公司,现似乎「拆骨」是无可避免。恒大当年买入项目时是疫情前,估值一定会高些,现跌至这水平,我们相信恒大都无可选择,可以说是「贱卖」资产,否则难以还债。

祸不单行,一批境外债权人近日逼宫恒大。美媒《华尔街日报》最新引述知情人士报道,恒大境外子公司用作贷款质押的资金不翼而飞,恒大上周五(22日)公开披露初步调查结果,指「恒大物业质押相关的贷款通过协力厂商(扣除费用后)回流至中国恒大,用作其一般营运」。报告澄清恒大物业134亿元人民币(近20亿美元)存款被银行强制执行 。不过恒大的一批境外债权人对调查结果不满,要求获得有关当地银行扣押该公司资金的额外资讯,以解释恒大如何在投资者不知情的情况下抵押有关资金。

「烂尾楼」内房危机持续恶化 横跨中国25个省分

另一方面,由恒大债务问题牵头爆发的「烂尾楼」内房危机持续恶化,横跨中国25个省分,涉及286个项目陷入烂尾楼断供风波,恒大已占约3成。周四英国《金融时报》引述知情人士称,中国人民银行初步将向国有商业银行发放约2,000亿人民币的低息贷款,年利率约为1.75%。这些商业银行再将使用人行的贷款连同自有资金,向房地产项目提供再融资。政府希望银行能够将其初始资金放大至多四倍,总共筹集约1万亿人民币,助发展商完成「烂尾楼」。

颜宝刚认为,情况反映小业主的「集体停贷」令中国内地政府感到有压力,但央行揼水最终能否如愿解决困局仍令人质疑。

颜宝刚说:因为「烂尾楼」质素良莠不齐,即使有钱亦未必能完成项目。加上有发展商开始表明无法再参与项目,最重要是市民的买楼信心难以再挽回。最极端情况要用猪、西瓜赎楼,情况并不理想。有报告指出「停贷」风险涉18,000亿的按揭金额,如有3成断供,银行体系已难以承受。

中国金融学者司令亦向本台指出,这次央行发放贷规模,少得「令人吃惊」,由此估算,国家财政已严重不足,因此不能期望可以挽回恒大爆煲烂局。

司令说:人行向国有银行释放的资金规模,令我感到吃惊,仅仅约2,000亿元人民币。因为我预期是接近6,000亿元人民币,只有达到5,000亿以上的量,国有商业银行才能在自身基础上再放大倍数,去解决当前「烂尾楼」资金链的陆续蔓延。人行的资金是最终来自国库和财政部门,这情况就说明中国金融系统、银行系统的资金,现在是严重不足,宏观调控能力有限。这又能解释恒大问题,当局也爱莫能助了。只能向地方有实力的财团,如今次的长江实业集团,来引入资金来暂时止渴。

至于中国地产巨泡爆破会对香港产生甚么连锁影响?颜宝刚说,不排除香港部分在中国业务市场占比大的银行,如东亚银行、汇丰银行等,会受内地「烂尾楼」贷款问题影响,但相信影响不会太大。

颜认为更值得留意是,随著美国联储局议息逼近,市场抛售港元换取美元赚取利息,金管局为维系联系汇率已多次承接港元沽盘,使银行体系结馀由2至5月的3,380亿港元,缩减至目前约1,600亿港元,形容速度「非常快」,如情况持续,将迫使港银加息,以促资金回流,恐届时将严重打击本港楼市和各行业。

记者:李若如 责编:李世民 网编:刘定坚