华盛顿, DC.

15 6 月, 2024 9:41 上午

就在恒大集团董事会主席许家印被捕之后,10月初中国又有两家知名房企“爆雷”违约,多名分析人士认为,由于整体经济情势低迷,加上中共中央“房住不炒”的政策实际上并未改变,光靠取消限购、限价等手段,恐怕难以挽救中国房地产市场颓势。

就在中国内地民众还在享受中秋加国庆“超级黄金周”的同时,10月4日,中国房企“中骏集团”于港交所公告称,由于无法按协议支付约合6100万美元的本金和利息,该公司4笔合计18亿美元的境外优先票据出现违约,于5日起暂停交易。

虽然规模比不上恒大、碧桂园等房产巨头,但据中骏集团官网简介,其雇员超过1万人,位居“中国房地产开发企业30强”,销售涵盖中国60座城市,规模超过1000亿人民币,且土储面积超3600万平米。

十一长假期间 中国两知名房企违约

对于陷入债务违约的困境,中骏集团解释是因为自2021年下半年以来,中国房地产业面临空前挑战,经营恶化且融资困难导致资金流动吃紧。

祸不单行的是就在此前一天,另一家北京知名房企“阳光100”也于30日在港交所宣布,因为无法偿还在新加坡上市的到期票据,本息合计1.2亿美元,发生违约并恐触发交叉违约。

在一连串爆雷危机下唯一称得上的“好消息”是2022年5月爆发债务危机的地产商“融创中国”5日傍晚在港交所宣布,其总额逾100亿美元的境外债务重组计划获得香港高等法院批准,至此融创成为本轮全中国第一家扫除债务重组障碍的爆雷房企。受到利好消息激励,港股融创中国5日盘中大涨12%。

据《路透社》报道,自2021年以来,以私企为主的中国房地产开发商一直在巨额债务压力下苦苦挣扎,已经违约的公司占中国房屋销售量达40%。

动手抓许家印 市场预期官方介入“起手式”

与融创中国命运大不同的是先前也积极寻求债务重组的恒大集团,9月30日恒大证实董事会主席许家印遭当局采取强制措施并宣布停牌,直到10月3日复牌后,恒大股价一度在“利空出尽”的气氛下大涨40%。

外界关切的是,对许家印动手,是否为中国政府终于准备好要处理房地产危机的起手式?

位于美国华盛顿特区的《外交政策》(Foreign Policy)杂志副主编帕默(James Palmer)在接受美国之音访问时表示,恒大股价在许家印被捕后的波动是因为股民视此为政府即将接手的迹象,但在那之前,恐怕还有更多人要先成为官方追究政治责任的替罪羊。

帕默预判,接下来中国官方将采取两手策略,一是展开各地新一轮的基层反腐,不只开发商要被究责,与其利益高度勾联的地方政府跟融资平台甚至省一级官员,恐怕都会有人遭殃;另一方面,中国近年来蓬勃的私人房企,也将末日临头。

帕默告诉美国之音:“(中国)私人开发商所占比例在75%到85%之间,在接下来的一两年里,可能会发生逆转,因为这些巨头公司基本上会被国家接管,成为国有开发商,或者很有可能会将一些不景气的开发商合并成一个大型开发商”。

在路透社10月5日发表的报道中,多名受访学者也持类似观点,报道称曾被认为“大到不能倒”的恒大集团如今已经变成“太复杂而无法生存”。其中伦敦国王学院中国和东亚商业高级讲师孙新(Xin Sun)更认为许家印被调查反映北京不接受他的债务重组,将会出手介入,但此过程中政治考虑优先于经济,任何新的重组方案都要在引爆危机的人面对惩罚,承担政治后果后才会出现。

救楼市效果不如预期 分析:来晚了!

然而,就算官方此刻出手救市,在帕默看来,也是来晚了,他认为中国房地产市场经过长时间的泡沫化,基本面太弱且已濒于崩溃,如果没有政策限制价格浮动而放任市场自由发展,房价可能暴跌20%至40%。

帕默形容,此刻的房产危机,很容易让人联想到中国的人口危机,官方从一胎化政策大逆转,鼓励人民生二胎甚至三胎以拯救人口结构。问题是,生育成本太高加上对经济预期不乐观,就算政策放宽,人们也不想多生小孩、买房,也是一样的道理。

值得关注的是,尽管在中国政府在处理房企暴雷的同时,近一个多月来也推出多项取消限购、限价的刺激政策,但市场反应并不如预期。

8月30日,广州跟深圳率先提出旨在减轻首付压力的“认房不认贷”新政策,随后引发各地超过30座城市跟进,一时间确实看到售楼处人潮回流的荣景,但据“乐有家研究中心”数据显示,新政满月以来,深圳新房网签成交量月减6%,占主导地位的二手房也微跌1%。

《北京商报》报道也指出,该政策到9月下半个月就出现“虎头蛇尾”的颓势,反而因为提前透支新一波市场需求,让受访业者对于被称为“银十”的10月传统旺季,也不敢乐观。

中指研究院公布的9月份一线城市新房成交面积则显示,北、上、广、深四大城市的数据都对上月与去年同期,皆有衰退。

位于台北的中华经济研究院第一研究所助研究员王国臣分析,相对于购房者遭打击的信心与市场上的不确定性,中国政府至今仍未做好完全的补救措施。

据他观察,政策放宽后,率先上涨的是二手房而非新房,反映出民众对于开发商连续爆雷、烂尾楼频传仍心有余悸。

另一方面,数据显示刺激政策实施后,本来就体质较好的一线城市房价确有上涨,但二、三线城市仍在下跌,这样的趋势对于主要布局二三线城市的碧桂园等房企而言,无疑是雪上加霜。

王国臣告诉美国之音:“一线到三线城市都取消了一些房地产禁令之后,反而加剧二、三线城市的钱往一线城市流,它等于是割韭菜的做法,(就像)老毛(毛泽东)时代的农村换城市,而碧桂园最多的是在二三线城市,所以后续会更惨”。

“房住不炒”还在 救市政策难以松绑

事实上,自2012年习近平就任国家主席以来,既要抑制房地产泡沫,又要刺激楼市以确保经济增长就始终是令中国政府两难的问题。

2016年末,习近平在中共中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的,不是用来炒的”自此“房住不炒”就成为中共政府反复强调的最高原则。

2020年,中共为应对房企债务风险,又在“房住不炒”的原则下提出“三道红线”政策,严格限制房企举债扩张。“三道红线”分别为剔除预收款后的资产负债率不得大于70%,净负债率不得大于100%,现金短债比小于1 。

3年后的如今,这道政策被公认为是造成恒大等头部房企资金断链,建筑工地烂尾的主要原因。

位于台北的国防安全研究院国家安全研究所副研究员王占玺在接受美国之音访问时指出,如今中国政府面对楼市危机,虽然祭出许多刺激政策,但其中多是针对买方购屋条件的放宽,对于卖方取得融资等限制完全没有放松。

究其原因,还是政治凌驾经济,尽管7月24日针对下半年经济形势召开的中共中央政治局会议中,并未再提“房住不炒”改称“适时调整优化房地产政策”,但随后官媒《经济日报》刊文《房住不炒定位不会改变》强调中国仍应避免房价因炒作过快上涨。

王占玺分析,官媒文章犹如“紧箍咒”,让中共官员深知习近平并未放弃“房住不炒”,经济救市政策不能超越政治的天花板,以免自己踩到红线。

王占玺告诉美国之音:“房住不炒的政策他(习近平)如果放弃了,就代表中国的经济压力迫使他放弃了过去的政治主张,这对于一个极权国家独裁者来讲不只是一个政治的调整,代表的是个人权威受到挑战或者受损”。

王占玺认为,因政治挂帅而无法全面调整的楼市政策,显然会让购房者忧心,万一政策随时反转,会让自己投资血本无归,甚至变成烂尾楼,因此宁愿采取观望态度。

台北学者王国臣则指出,中国房地产市场隐忧,不只在于民众购放意愿低落,近期内外资大量流出中国,造成商业地产跟厂办空置,恐怕也会是另一个未爆的隐忧。

作者:庄志伟  来源:VOA

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