子朝:炒房冲锋号再次响起,兵马弹药还有吗?

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炒房冲锋号再次响起  AFP

大家好,欢迎收听自由亚洲电台,这里是《中国最钱线》,我是子朝。这期节目,我们来聊聊中国最近地产政策的一系列急剧转向。

尴尬的弹出弹入

2021年4月1日,浙江省衢州市正式宣布取消房产限购,限售政策也大幅松绑。这是全国第一个同时放开限售和限购的城市。虽然去年年底,像大连、哈尔滨等大城市也出台了激进的鼓励买房和地产开发的政策,但那毕竟是公认“不行了”的“中国锈带”。衢州虽只是总人口200多万的三线以下小城,但却位于中国民间资金最丰裕、地产市场最活跃的浙江省,靠近“世界超市”义乌所在的金华市。作为沿海发达省份第一个全面取消楼市限制政策的城市,指标意义重大。

与此同时,中国的房贷利率也大幅走低。据中国人民银行数据,中国的一年期基准利率已降至3.7%,中美利率倒挂即将出现。多地房贷利率创三年来新低,放款周期也大大缩短,银行个贷经理的面孔跟去年简直是冰火两重天的对比。去年7月上海有位90后女士买房子交了首付和订金却因为银行贷款审批延误,被卖家利用合同的瑕疵坑了一笔,房没买到还倒赔几百万——看到现在的景象怕不是要哭死了。

其实到现在,全国有60多座城市发布促进房地产发展的相关政策,主要涉及针对性放松限购、降低首付比例、发放购房补贴、降低房贷利率、取消限售、为房企提供资金支持等方面。这其中有不乏省会和大中城市。最近两座省会城市:西北五省市区房产平均单价最高的兰州,和前些年房价涨幅颇大的二线城市龙头郑州,更是重新搬出了货币化棚改这一大杀器。

货币化棚改,就是政府以旧城区、棚户区改造的名义,拆除城市居民的老旧住房,给业主补偿一笔钱让他们去买房子。这项政策出台于2015年,动机是为了实现“房地产去库存”,给2008金融危机之后的“四万亿”擦屁股。这项政策相当于人为制造了一批购房需求,而这种需求的爆发又会推高本地楼市的热度。房子作为投资品,自然是买涨不买跌,市场一热许多持观望态度的购房者也会被推着赶紧上车——后面这一点倒是普遍规律,最近美国的房产市场也有这么点味道。在货币化棚改的过程中,地产商赚到了钱;地方政府获得了卖地收入还大大更新了城市面貌,副作用是让中国大地布满了丑陋的三十三层水泥鸽子笼;被拆迁的城市居民改善了居住环境也收获了财富。据统计,自2008年至今,中国各类棚户区、旧城区改造项目开工住房累计超过5000万套,其中一半以上是在货币化棚改开始后的三四年间开工的,影响人口超过一亿。

货币化棚改是习近平时代最重要的经济政策之一,对中国经济社会各方面造成了深远的影响。它人为制造了需求,让地产热从一二线城市扩散下沉到那些其实已经人口流出的三四线城市甚至县城,将超发的天量货币——中国在疫情前M2货币发放量长期占据全球一半——导入这些地方。这就使各地方政府有了搞基建和举债的资本,在中国各地都有了可以拿去拍宣传片的千篇一律的璀璨夜景的同时,也让地方债的雪球越滚越大。越是内陆地区、经济欠发达地区,地方政府对卖地和借债的依赖就更大。至于它带来的对经济结构、人口出生率等多方面的影响,我们后面还会详细展开。

自2018年开始,中国决策层不断放出“货币化棚改即将退出”的消息。与此同时,我们熟悉的各类地产调控政策也不断加码,从一线到三四线概莫能外,限售限购限贷能用的都用上了,甚至催生出了“房票”一说。还严格限制新房开发,严格限制地产企业获得银行贷款。但如我前面所说的,投资品都是买涨不买跌的。一线城市往往执行最严格的调控政策,导致成交量畸低,如深圳一年新房上市一度只有几千套。对于这些城市,反而是进一步加剧了房产的稀缺性,推高了房价。地产商只能转向三四线城市,一方面指望吸收那些在一二线搭不上车的购房需求,另一方面也迎合了这些地方政府卖地刷GDP的需要。调控声称的初衷,是遏制大城市房价过快上涨,同时促进中小城市和部分内陆省会去库存。但其结果看起来却截然相反。
房产调控加强的背景,是2018年前后中国经济的过热局面。但新冠肺炎疫情的爆发,加上中国与西方发达国家脱钩,经济迅速进入低谷。这种情况下天降伟人的国师团队不想着给人民和企业纾困,却把心思动在“让那些有钱人不好过”上面,对房地产的打击就是其中一环。在愈来愈恶化的经济形势下,地产调控政策却步步加码。个人按揭贷款在2021年被实质叫停,各地方不再批地,房地产公司也根本无法拿到贷款,中国地产行业赖以为生多年的各类“影子银行”业务也被严查。到了2021年夏天,中国楼市已经到了崩溃的边缘,行业龙头恒大、融创等纷纷出现违约,来到了破产边缘。

地产调控等伟大任务看来是要完成了,但却再也推不下去了。按照天降伟人本人和他的国师们的蓝图,主动炸掉地产泡沫这个中国经济的巨型炸弹,有点损失也属于可以接受的壮士断腕的代价。但他老人家的经济学水平大家也都知道,房地产业牵涉上下游行业之多、影响就业范围之大,实在超出了他的预计。而地产萎靡对许多地方政府的财政造成了毁灭性打击,虽然按道理说地方没钱了,更加有利于他老人家构建利出一孔的全国统一大市场。但现实是中国天降伟人敢想敢干却又很怂,他并没有做好任何彻底摧毁改开四十年来建立的经济模式的准备,所有的工作还要靠有着无数小算盘的官僚机构去操作,光靠学习他老人家空洞无物的“思想”并不能让他们努力干活。而他老人家又是个出名的铁公鸡,一贯只出政策不给钱。那么现在这个样子,不管是为了越来越离谱的中国式“防疫”大运动,还是为了应对所谓“复杂凶险的内外部环境”,你总得给各级政府一点好处让他们帮你干活吧。为了保住队伍人心不散,只好再次拿出房地产这个为人鄙夷的“夜壶”。天降伟人继魔怔防疫已经被奥密克戎冲得溃不成军。房产调控作为他近几年吹嘘的另一大政绩,这次尴尬的政策大转弯,可以说是又一次被现实打脸。

队伍还有几个连?

浙江衢州撤销楼市限购限售(网页截图)

浙江衢州撤销楼市限购限售(网页截图)

(欢迎继续收听自由亚洲电台,这里是《中国最钱线》,我是子朝,我们继续来聊聊中国最近又开始鼓励炒房的现象)

除了解除限售,今年开春以来,中国多地调整了公积金政策,贷款审批也大为放松。据统计,全国103个城市平均放款周期已经短于一个月,其中19座城市放款周期短于20天,这里面有13座都分布在经济最发达的长三角地区。3月16日国家金融委会议明确定调“新增贷款要增长”“支援地产发展”,紧接着财政部还表态“今年不具备扩大房地产税改革试点范围的条件”。 炒房冲锋号那是确定无疑地又响起来了。

可是市场情况如何呢?根据中国指数研究院的统计,3月重点城市住宅成交面积环比增长近五成,其中二三线城市成交环比增长56%,确实出现了一些回温迹象。但这一数据仍较去年同比跌去一半,大部分二三线城市的成交同比都出现了腰斩。目前反弹的这点量,很可能只是一些被2021年极度变态、几乎是要奔着毁灭这个行业的地产调控政策强行压制的购房需求。要判断新一轮地产热即将到来,恐怕还不能过于乐观。

目前这个时候想重新指望房地产拉动经济,说真的是有点困难的,最大的问题是:兼具购房需求和能力的群体,正在大面积地消失。首先是中国人口几乎可以确定在去年或今年达到峰值,以几乎是全球最快的速度,一头扎入高度老龄化、低生育率的深渊。其次中国的城市化也基本达到顶点,70%以上的常住人口居住在城市中。除非引进移民,中国城市人口的总规模不大可能继续快速增加。在现实中,大部分中国人确实也已经有了他们在城市里的房产——虽然很多人工作生活在一二线大城市,房产在一年回去半个月老家,核心城市依然一房难求——不过他们确实有房了。人口萎缩带来的破坏都是从农村和县城这类人口严重流出的地方“向上”传递的,这反而又迫使越来越多的人涌入大城市寻找更好的发展机会,核心城市人满为患。但中国政府却一直对这些大都会的膨胀忧心忡忡,严格限制这些地方的地产开发用地指标。造成的结果是北上广深一直让人笃信“房价永远涨”。这种资源错配,直接结果就是大城市的房子买不起,小地方天量开发的房产则“没人买”。

更进一步的事情,是过去支持中国地产起飞的经济基本面也不存在了。房子本身的钢筋水泥只会贬值,升值的是房子对应的那块土地,而土地的升值究其本质依然是土地这一要素在经济增长中的分成。可中国经济因为产业升级受阻、消费能力不振等多方面因素,已经无法继续延续旧日的高增长状态了。

另外2018年开始不断加码,到去年达到巅峰到所谓“史上最严地产调控”本身,也同样严重打击了中国人对买房的热情。这听起来并不符合中国人的一般经验,毕竟之前的各种调控都是围着需求转,限贷限购之类其实都是进一步强化人们对房价上涨的预期。可这一次是对着供给和需求同时开出重拳,重点还越来越侧重于供给,几乎是要把负债经营的地产业彻底打死的节奏,市场成交降到空前谷底。中国房产成交量下降,房子变成有价无市,这并不能解决自住购房者买不起房的问题,却足以让本来已经对房地产有了信仰的投资型购房者重新审视地产交易蕴含的各种不确定性。房子再涨,不卖也就是纸上富贵,流动性如此之差的产品难免会让人掂量掂量轻重。尤其是这个投资品从买到卖每一个环节都被一重重的规定和方针控制着,天知道制定这些规定方针的人会又想出什么幺蛾子来。对于那些有能力炒房的人来说,中国房产早已不是昔日的绝对信仰,反而变成了一种虽然理论上能挣钱保值但流动性奇差可能随时烂在手里的鸡肋。炒房冲锋号再次响起,还有多少人能跟着上呢。

还有多少弹药?

2021年4月1日,浙江省衢州市正式宣布取消房产限购,限售政策也大幅松绑。(Public Domain)

2021年4月1日,浙江省衢州市正式宣布取消房产限购,限售政策也大幅松绑。(Public Domain)

比起“没人买”,更要命的其实是“没钱买”。我们这里先不去考虑那6亿月领一千的人口,就那一两亿能买得起房子的所谓中产阶级。我这里指的是,不管是深圳十万一平还是老家一万一平的房子,他们至少有地方的房子能买得起。但经过这两年的折腾,尤其是去年以来对多个行业的自宫式打击,加上愈演愈烈的魔怔防疫,很多中产家庭的经济状况遭遇了重大打击。比如打击教培行业,失业人数保守估计就是千万量级。再比如对大型互联网企业的各种“自我制裁”,减少就业数百万。这些行业都是打工人中的皇冠钻石,提供了最大量的高薪职位,是深圳、杭州等城市楼市的基本支撑。这一番铁拳造成的影响非同小可。

除此之外,从2021年下半年开始魔怔化的新冠防疫,已经彻底摧毁了中国的服务业。再看看现在上海港外万船堵塞,两个三角洲工厂基本停摆的节奏,恐怕是要把现在唯一还有动力的外贸出口制造业也弄到熄火。这意味着什么?意味着这两大行业中的无数中小企业主正在大批大批地破产,成为“老赖”贱民被挂上失信名单。这里我补充说明一下:中国城市的房产作为一种可以保值升值的投资品,同时也是广泛受欢迎的抵押物,历来是那些缺乏足够投资知识也很难获得贷款的小老板们最理想的理财手段。除京沪以外,大大小小到民营企业主一直都是楼市的定海神针。可这一番折腾下去,这些人在经济上已经被开除出了潜在的买家队伍。甚至他们还会变成砸盘的力量:2021年,全国法拍房数量达169万套,同比激增30%,相比几年前更是成百倍的井喷式暴涨。这冷冰冰的数字背后,是多少个绝望的家庭?

2014年“涨价去库存”的基础,是彼时中国居民部门的负债率尚不算高。但如今中国居民部门的杠杆率已经高达70%以上,与美日等发达国家相当。但中国的居民收入水平只及这些国家的三分之一乃至于更低,也就意味着中国人民用来维持基本生活的费用比例会高得多,能继续往上加的杠杆也少得多。这个事实我们大家看看自己和身边人就知道:年轻人买房子需要掏空六个钱包付首付,把每个月收入的七八成以上拿来还月供,这早已见怪不怪。甚至连靠自己基本笃定是买不起房子的95后们,人均还背着十万左右的消费类贷款。中国人的钱包,恐怕早就见底啦。

当然面对眼下稀烂的经济状况,加上我们的天降伟人对于自己的各种魔怔加速政策并没有什么放松的意向,炒房这个“夜壶”虽然已是公认的笑话,却也是为数不多地能指望的刺激经济的手段了。就算这次效果可能远远不如以前,但也聊胜于无是不是?反正中国的高房价给中国社会造成的长期危害已经积重难返,大概当局者想的,也只能是先过了眼下这一关再说吧。

本期节目就到这里,子朝与您下周同一时间继续相约《中国最钱线》,再见。