恒大烂尾一年后

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The Evergrande headquarters is seen in Shenzhen, southeastern China on September 14, 2021, as the Chinese property giant said it is facing "unprecedented difficulties" but denied rumours that it is about to go under. (Photo by Noel Celis / AFP) (Photo by NOEL CELIS/AFP via Getty Images)
大江湖解局 2022-06-09 20:30 Posted on 江西
恒大又被执行了。
 
5月20日,恒大传出近一个月以来的第三条被强制执行的消息。算上这一次的41.83亿,恒大的累计被执行金额已经超过了180亿。
 
在大多数人眼里,比起去年引发震动的20000个亿的债务,这些被执行的消息甚至算不上什么新闻。但对王纲来说,恒大账上的钱每减少一分,他收房的机会就要渺茫一分。
 
他将这条消息顺手转发到几个业主群,不出意料地炸开了锅,消息不停跳出来:
 
“这样执行对其他债权人不公平!”
“谁先出手就是谁的?扯这些没用。”
“不能申请破产重组吗?这样拖下去我们什么时候才能复工?”
 
2019年10月,王纲在西南省会城市郊区的一个恒大楼盘,以6200元每平米的价格按揭购入了一套公寓。按照购房合同,半年前,也就是2021年12月,是房屋交付的最后期限,但从去年7月起,整个项目就陷入了无限期的停工。几个地块的业主们聚在一起,堵门、讨说法、维权……但收效甚微。
 
上个月,王纲去工地附近转了一圈:围挡将每个出口都封得严严实实,他房子所在的楼栋主体堪堪完工,门窗、水电和外粉都没有做,但脚手架却已经全部拆除。旁边的地块,有的只盖了两层,裸露在外面的水泥台阶都快被风化了;有的干脆就只有个大土坑,四周堆满了黄土与建筑垃圾,唯独不见人影。
 
据不完全统计,恒大在全国目前共计有778个在建未竣工的房地产项目,约70万户已售房未竣工交付,覆盖范围超过200个城市。
 
有人将房子形容为中年世界的“盲盒”——一个掏空六个钱包,却只能买到未知数的商品。而当“盲盒”再打上恒大的TAG时,能决定命运的,就只剩下历史的进程。运气好的,开出几年维权,运气不好的,盒子里只留下一个烂尾的半成品。
 
王纲说,在省会安家是他向妻子求婚时许下的承诺,没想到最后,用光前半生的积蓄,换来的却是后半生的糟心日子。
 
 真假“复工”
人潮拥挤在嵩明县政府门口的空地上。
 
大多是30到50岁之间的中年男女,身上统一套着印有“阳光半岛”字样的白色T恤,神情愤怒得几近庄重,声浪一阵高过一阵:
 
“复工复产,还我家园。”
 
昆明五月正午的气温已经逼近30°,飞溅的口水和汗水一起捂在口罩里,冰凉黏腻,远处隐约能听到警笛声正在靠近,但没有人离开。他们此行的目的,是希望县政府能向恒大旗下的昆明阳光半岛项目施压,尽快推动复工交房。
 
李程因为出差没能参加这一次聚集,但他一直在群里对维权的进展保持着关注。他是2020年4月在阳光半岛购入的一套合院,当时的房价已经涨到了1.55万元每平方米,但考虑到这里环境好、配套充足,适宜给父母养老,所以李程还是咬咬牙付了首付。
 
但仅仅半年,他就发现了不对劲。当时他在阳光半岛的官方微信公众号上看到一条消息,称他所购买的楼栋建筑主体已经100%完工,但他清楚地记得自己前两天去看现场时,那一整片的四栋建筑都尚在建中。
 
李程本身便从事的是工程类的工作,意识到恒大虚报进展后,便有了不好的预感。
 
此后他每隔一段时间就会开车去项目工地上关注一下进展。好在他所在的楼栋主体修建一直在进行中,2021年5月,顺利封完顶以后又有一些小工种陆续进场,他刚松一口气,一个月后,恒大陷入兑付危机的消息就传开了。
 
紧接着,有央媒曝出消息称恒大在昆明的两个王牌项目确已停工,原因都和商票逾期未兑付有关。
 
而危机同样席卷了负责昆明阳光半岛项目开发的两家子公司,嵩明中稷国丰房地产开发有限公司和嵩明中稷鼎荣房地产开发有限公司。根据公开数据,后者2021年8月时,拒付的商票已经超过了58笔,总金额达2600万。
 
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| 嵩明中稷鼎荣房地产开发有限公司的商票拒付记录
那时,李程才反应过来,整个项目也许早在2020年底就开始停工,之后进场的小部分工种仅仅是因为还未达到施工结算点。
 
和李程不一样的是,彼时,大多数业主对此依然保持乐观,“恒大那么大的公司,世界500强呢,怎么可能出问题”。
 
那会儿,新闻主页里和恒大兑付危机同时上热榜的,还有许家印聚集一帮高管签署“保交楼”军令状的新闻。之后又涌出一波楼盘交付的通稿。大家倒也不是有多信任军令状,而是觉得恒大这个涉及到七十多万家庭的大盘子,不可能没人管,复工是早晚的事。
 
2021年12月27日,距离阳光半岛一期交付的最后期限还有4天,项目工地上举行了一场复工仪式,50来个工人分作两堆站在“保交楼!保生产!保民生!做出企业担当”的横幅前面合影,几乎没有人看镜头。
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| 阳光半岛复工仪式
也是那会儿,当年负责卖房的顾问开始挨个儿给业主打电话,告知阳光半岛已经复工,预计2022年6月底就能交房。
 
但很快就有人留意到——复工仪式后,工地现场就再也没有任何声音。
 
业主们决定聚集起来去找开发商讨个说法,先是在售楼部,无果后又去了位于市区的恒大集团云南分公司。一直折腾到今年3月,阳光半岛的项目经理终于承诺将于3月20日出具全面复工的计划。
 
然而直到3月底,他们也没有收到任何复工的官方文件。新闻里,远在深圳的恒大总部却开起了发布会。宣布全国的771个在建项目,已有734个复工,复工率达95%,其中424个项目已恢复至正常施工水平,占比55%。
 
阳光半岛显然属于那95%中的一个。但李程不明白:“整个项目建面超过三万平米,施工人员加起来却不到10个,这也算复工?100年能建完吗?”
 
眼看着下一个交房日就要到了,除了勉强封顶的A地块,B、C、D地块压根还没动工,有业主开始在群里放话:6月30日再不交房就直接搬进去住。
 
但大家心里都清楚这不过是气话。和市区那些烂尾楼不同,这里远离城市中心,周边全是状况差不多的未竣工楼盘,日常配套设施也全部只能依赖恒大,如今工地摆烂,建好的商场、影城全都大门紧锁,想买点东西必须驱车走高速进城。
房子“烂尾”之后,业主们手机里都多了形形色色的微信群。一开始是互通消息,后来多了“吐槽群”或者“宣泄群”,再后来是分工明确的“维权群”,比如一群专门跑工地,负责随时监察施工进度;二群去堵开发商,追问复工安排……
 
这些群一边不停地解散,又一边不停地重建。因为大家都憋着一口气,一言不合群里就会硝烟弥漫。
 
吵得最多的还是关于钱的问题。
 
他们做过一个简单的计算。在停工之前,昆明阳光半岛的一、二期均已开售,6000多套基本售罄,哪怕全部按照单价最低的高层户型来算,预售回款也超过了50亿。
 
这笔钱显然已经远远能够覆盖工程款。但事实是,早在2021年5月份,就有业主在政务网站上投诉自己合法合理办理了退房手续,却迟迟没有收到当初的首付款。当时,政务网站的回复是已对情况进行了核实,但开发商表示没有退款额度了。
 
2020年初在阳光半岛购入一套刚需高层的杨树记得,她大约是在2021年6月份恒大危机初现时,给自己的置业顾问发了条消息,询问今年的交房是否会延期,对方表示“应该会按时交”。但一个月之后,顾问的口径就变成了“不确定,现在各个项目的资金链都出了问题”。到年底快要交房的时候,杨树发现自己的置业顾问已经从恒大离职,跳槽去卖奔驰了。
 
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| 阳光半岛的部分工地在2021年8月就被贴上了封条
业主们在群里猜测50多个亿预售款的去向,“小道消息”在各个群之间流传,有的说是被政府冻结了,有的说是被恒大挪用了,有的说是拿去优先复工文旅城了。但没有一条传闻能够最终得到证实。
 
虽然早在2010年,住房和城乡建设部就发文要求各地完善商品住房预售资金监管机制,“商品住房预售资金要全部纳入监管账户,由监管机构负责监管,确保预售资金用于商品住房项目工程建设;预售资金可按建设进度进行核拨,但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付”,一些城市也陆续出台了相关政策,但昆明并不在其列,其第一份明确的监管条例直到2022年才正式开始执行。
 
类似的问题在广州南沙的阳光半岛项目也同样出现了。该项目规划建设40栋高层住宅,共5022户,分一期和二期进行销售。而据恒大自身披露,仅2020年8月开盘当月,就有36亿元的预售款入账。
 
但和昆明阳光半岛类似,从2021年5月起,项目就陷入停工状态,其中一期的2、3、10、12、14栋地基甚至已经出现了大量积水,存在严重的安全隐患。业主称,通过自查,发现恒大可能存在诱导业主把钱转去非监管账户的嫌疑。
 
昆明阳光半岛的业主胡玥则透露了更具体的操作——她在购房时,全款支付了40万元,但工作人员以优惠条件说服她将40万操作成了十期的分期,并分别转入了三个不同的账户。原本她以为不过是员工想拿提成,直到后来去取购房合同时,却发现上面写着自己只支付了首期的4万元。现在,她甚至不确定复工后,自己是否可以凭借这份合同拿到房子。
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| 昆明阳光半岛的业主陈述自己在购房时遇到的异常情况
 
而即便是合规的监管账户,在广州,商品房重点监管资金可以以银行保函进行等额替换。恒大危机爆发后,银行们纷纷抽身,保函也就不再具有兑现效用。
 
广州的烂摊子最终由政府接手,2021年9月,广州市南沙区住房和城乡建设局印发通知,将恒大阳光半岛项目所有收入缴入政府维稳托管专户。次年3月,原负责开发广州恒大阳光半岛的深涛生活服务(广东)有限公司,大股东由恒大汽车产业园投资(深圳)集团有限公司变更为中航信托股份有限公司,持股比例100%。
 
运气好的话,这或许也会成为昆明恒大阳光半岛未来的出路。但至少目前,昆明政府还没有介入该项目的公开信息。反倒是开发商以复工的名义,追缴起当初购房时使用分期付款的部分业主剩下的未交款项。
 
群里又为此起了争执。有人觉得在房子还不知道能否交付之前,继续付款就是在拿血汗钱填无底洞,但另一部分已经付完全款的人觉得如果项目能回款会更有利于复工复产,双方僵持不下,群主只好将群解散,私下将两边再单独拉群。
 
李程属于支持继续付款的那一方——他的分期早在一年前就付清了,其中有一半来自父母的存下来的养老钱。但现在,他也不知道该如何跟他们解释付了钱却拿不到房子这件事。
 
70万个等待的家庭
胡玥还记得阳光半岛开盘时的盛况。
 
新修的公路两边挤满了广告牌,载满了看房客的大巴车不停地在市区与售楼处之间往返。销售顾问们堵在各个高速的出口,试图拦下每一辆过路的车,一边将手里的宣传单往车窗里塞,嘴上一边一连串地蹦出诸如“学区房”“精装修”“经济副中心”“昆明首席文旅巨著”“毗邻大学城”“地铁竣工在即”之类的话术。
 
和恒大大多数文旅盘一样,阳光半岛所在的滇中新区属于昆明的远城区,五年前周遭还是一片村庄与荒山。但由于恒大还同时在附近布局了文旅城与童世界,项目一开盘就受到了热捧。
 
这也是恒大的老套路了:在偏远地区拿地,之后盖个健身馆、儿童中心、营销中心为消费者“规划美好生活”,再用丰富的文旅配套去宣传——比如胡玥在签合同时,对方就承诺将赠送一张业主专享卡,里头包括运动公园、亲子庄园、儿童游乐城、恒大影城、恒大酒店的一系列权益。
 
过去,恒大能够筹集到的资金有很大一部分来自这些文旅城名义的预售公寓,这些文旅城拿地价格低廉,经过包装后销售价格却能翻上几十倍。
 
根据恒大自己的宣传口径,阳光半岛2019年3月开盘当日,别墅区最高卖到了1.7万元每平米,去化率100%;洋房售价也高达1万元左右每平米,去化率42%;高层价格为0.745万元,去化率74%。甚至有人从周边的省份如贵阳、成都等地赶过来排队签合同。
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| 阳光半岛的商品房购房合同,图片由受访者提供
 
当时的热闹与眼前的萧条形成的残酷对比,这让胡玥在很长一段时间都难以接受。她原是附近的村民,前几年为了修路村子里拆迁,赔了一笔钱,当时大多数乡邻都拿着这笔钱在附近的村子里重新盖了房,但胡玥一家为了给即将出生的孩子一个更好的教育环境,选择了搬去市区。
 
后来会看中阳光半岛也是因为孩子。销售顾问告诉她,这里已经签约了一个高端幼儿园,未来等童世界和文旅城开盘后,很有可能继续引进小初高。“孩子在家门口就能上名校”,这句几乎每个楼盘销售都会的话术,让她最终在购房合同上签下了自己的名字。
 
因为胡玥买的这套已经不是刚需,如果走银行贷款的话,首付高、利率也高,为了省点钱,胡玥不顾丈夫反对,选择了找身边的亲戚朋友们借钱一次性付清了40万全款。
 
如今,房子停工,亲友们又开始催债,她没有收入,所有压力都压在丈夫一个人身上,夫妻俩频繁爆发争执,最后一次,丈夫直接把离婚协议书摆在了她面前。
 
她不肯签,转身下楼自己搭车去看“房”。根据工地上的示意图指引,她看到对外宣称已经盖到16层的房子还只堪堪有两层水泥架子,施工用的脚手架却已经全部拆除,方圆百米只有几个戴黄色安全帽的工人在挖树坑。没有人靠近她的“房子”,仿佛那已经是一具腐朽多年的尸体。
 
那一夜胡玥几乎没有合眼,第二天早上她敲开丈夫的房门,将签好字的离婚协议书递了过去。
 
像胡玥这样是周边拆迁户出身的业主,在阳光半岛还有很多。大多是因为年纪大了故土难离,而这里离他们曾经居住生活的地方很近,为了维系过去熟悉的关系网,有人甚至会呼朋唤友的十几户一起过来买房。
 
比如杨树家,从阳光半岛通往市区的那条高速正好穿过了她家从前的老房子,为了给高速让路,一家子搬去了半山腰上。前几年又有消息说新盖的房子可能也要被拆了,土地局的人已经在家门口的围墙上做好了标识。
 
她原本计划着,如果这套房子能顺利交付,就能让父母先住进去,他们在这一片生活了大半辈子,孩子都已经长大离家,如果搬到市区去,肯定会不适应,但眼下,只能寄希望于“政府没钱了”。
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| 阳光半岛业主集体上呈的维权诉求书
 
也有一小部分是为了投资。作为一个二线省会城市,2016年之前昆明的楼市都很稳定,新房单价常年在8000左右徘徊。但2016年以后,随着文旅地产的兴起和远城区大规模的跑马圈地,昆明房价年连上涨,到2021年,主城区住宅成交价相比于6年前已经接近翻倍。
 
而阳光半岛虽然不在主城区,但自从2015年滇中新区成立后,本地新闻里隔三岔五都要提一嘴“大力发展”。20开盘时走了走关系,以6500元的单价入场的陈帆曾经留意过,自己手里的这套房,最高时候涨到了8857元每平,增值了近30万。而那时整个滇中新区的房价还在攀升,眼看着就要破万。虽然她买的是刚需房,但看到资产在升值依然很开心。
 
但她没想到,很快,那条上扬的波浪线就回转,一路跌回了7000,然后便再也没动过——因为已经没有人愿意接盘。
 
失落的城市化
后来陈帆才知道,原来邻居们去县政府门口聚集的行为,是从隔壁另一个由云南本土地产商负责开发的项目业主那学来的。
 
在阳光半岛的四周,还堆积着许多类似的已出售却未竣工的楼盘,它们空洞地伫立在绵延的黄泥地上,像极了近几年城市化大跃进下一个失败的缩影。
 
而昆明特别的地方,大概就是在城市化这条路上摔倒了两次。2008年那波兴师动众的“造城运动”,野心勃勃地规划着要在5年内完成对382个城中村的改造,一大波一个盖子盖三个锅的中小地产开发商借此机会冒头。
 
运动最后当然是失败了,只遗留下了一大片的烂尾楼,很长一段时间,昆明人民对小地产公司开发的楼盘都不敢轻易信任。
 
到2015年前后,昆明本土开发商相继破产,龙头企业乘势入局。到2020年上半年,克而瑞房企排行榜上,昆明房企销售金额前20位排名,已经见不到任何一家本土房企的身影。
 
恒大也是从那会儿开始大手笔布局昆明,但它将重心几乎都放在了远城区。毕竟昆明这些年各个片区都在拆迁重建,各区都有新建筑,也有烂尾楼,主城区的价格优势不明显。反倒是在远城区,能够大规模、主题式地拿地。
 
而昆明政府对大手笔的龙头房企们也同样欢迎之至。中国指数研究院数据显示,2019年昆明土地出让共计592宗,创下历史最高纪录;面积达2475.03万平米,同比上升55.4%;出让金额达1011.9亿元,同比增长约60%。对比昆明市财政局的数据,2019年昆明市土地出让金占政府性基金收入的95%,甚至远超过全市一般公共预算收入的630.0亿元。
 
在第一财经发布的《2020城市商业魅力排行榜》中,昆明市2019年上半年房地产开发投资占GDP比重高达36.3%,超越三亚、海口,成为全国房地产最高依赖度的城市。
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 | 在全国300多个城市里,昆明以超高土地财政依赖排名第二
事实上,除开昆明,恒大大规模布局过文旅项目的合肥、武汉、长沙、沈阳、广州、西安……几乎都是高土地财政依赖的城市。
 
恒大这些玲琅满目的项目也确实曾为远郊带来过活力。54岁的张爱生活的村子离恒大在昆明的文旅城项目不远,村里的很多村民都和她一样,曾在文旅里城里务过工。恒大用工要求高——就连绿化带里的落花枯枝都要拾掇干净,但开价也高,张爱作为主管到手的工资能有3000元左右,其他村民的月薪也有2000多。
 
每天早上,张爱会将自己的面包车一路开到村口的水泥空地上,村邻们会在那里等着,大家一起坐她的顺风车去上班。
 
但恒大出事以后,员工几乎被遣散干净,大家又被迫重新回到从前种种菜、养养猪的生活。唯一改变的,大约是银行卡每个月2号都会按时减少一笔数额不小的钱——她们有的也成了恒大的业主。
 
一个看起来似乎有利的消息是,五月份,房贷利率再一次下调,据贝壳研究院测算,这一次下调之后,以100万贷款、30年等额本息偿还的一笔房贷为例,总还款将减少3万元。
 
事实上,今年以来,从中央到地方都在陆续出台一系列利好楼市的举措,而且力度也在不断加码,有人调侃:房地产这个“夜壶”大概又要拿出来了。
 
但李程他们群的业主算了算,减少的这3万元甚至还不够覆盖他们过去半年,因为房子无法按时交付而产生的额外支出。有业主甚至已经开始在群里低价出售自己位于海南的另一处期房房产,希望能减轻一点还贷压力。
群友们都建议他去别的渠道问问,买到过烂尾楼的人应该这辈子都不会再买期房了:“风险太大了,企业犯错,坑的却是老百姓的一辈子。”
前几天,因为整夜的失眠和神经紧张,胡玥被拉着去昆明医大的附属医院看一次病。没检查出什么大问题,医生只开了药嘱咐她好好休息,少操心。她回复:“我想操心操不了,我一个家庭妇女,没有办法解决,不知道活着还有什么意思。
杨树早上看到几个维权群发了新公告,称5月31日下午两点将在恒大文旅城的售楼部举行一次业主见面会,沟通复工复产的进度。她隐约记得这个见面会早几天就通知要开,没想到一直推到了今天。
 因为要准备见面会,在当地的几个业主上午又去工地上转了一圈,意外拍到有土方车进场,群里登时为究竟哪个地块应该优先动工吵得不可开交。有人仍然不敢置信,小心翼翼地发问:这算是好消息了吗?
毕竟类似的“复工”过去半年屡屡上演,谁也不知道交房和“意外”,哪一个会先到来。
(应受访者要求,文中人物均为化名)