图｜视觉中国
riginal 老九论财经 三联生活周刊 2022-09-29 10:55 Posted on 北京
文｜谢九
最近，全国各大城市出台了很多刺激二手房交易的政策，包括允许“带押过户”，改善连环单交易等等。过去国内楼市的刺激多以新房买卖为主，而最近很多城市不约而同开始对二手房发力，其中包括北京、深圳、广州等一线城市，这在国内楼市并不多见。
这一轮刺激二手房的政策，主要方向在于简化二手房交易的手续，降低交易各方的时间成本和财务成本，一方面确实能起到便民的效果，同时也能借此刺激和活跃二手房的成交。
9月下旬，北京住建委发布《关于试行存量房交易“连环单”业务并行办理的通知》，核心内容之一，是允许二手房交易的“连环单”同时并行办理。所谓连环单，是指在同一时期内，购房家庭先出售名下住房，然后再购买住房的交易业务。在北京等一线城市，以小换大的改善型需求是非常普遍的现象，很多家庭买房都需要先出售名下的住房，然后再购买更大的住房。所以，北京的连环单政策，事关绝大多数的普通家庭。
在北京现有的各种限购政策下，一个改善型买家如果不是“先卖再买”，买家就会在短期之内同时拥有两套住房，如果买家的买房行为被认定为第二套住房，就会带来更高的购房成本，包括承受更高的房贷利率、购房首付以及税收等等。
2017年的北京楼市调控，曾经推出“认房又认贷”的新政，当时很多买房者被认定为二套房，需要交纳更高的首付比例，普通住宅首付60%，非普通住宅首付80%，结果很多购房者因为首付款不足而放弃买房，导致很多已经签约的连环单不得不批量毁约。
图｜视觉中国
所以，为了规避各种不确定的风险，北京的连环单换房交易中，基本上都是先卖后买，由此就会导致交易周期大大拉长。连环单交易的参与各方，需要等待长达数月才能得到所需的资金或者住房，这不仅增加了交易各方的难度，而且也会在一定程度上影响北京二手房的成交，很多急于成交的买家，难以忍受在长达3、4单的连环单交易中等待一单单解套。
这次北京改善连环单交易，主要是在技术层面优化了购房资格的核验规则，如果卖家完成了卖出合同的网签，就不再计入家庭的房产套数，这样，以前需要先卖再买的串联交易，现在可以调整为并行办理，由此可以大大提高房屋交易效率，缩短房屋成交周期，降低购房成本。
在北京这些高房价的一线城市，一套住房动辄上千万元，很少有人能够直接购买，大都是通过以小换大来操作，3套甚至4套房形成连环单的现象非常普遍。在北京的二手房交易中，以房换房的连环单交易比例高达八成。所以，这次北京改善连环单交易的流程，可以说很好抓住了市场的痛点，能够极大方便买卖双方，进而也能够在一定程度上提高二手房的交易量。
每个在外打拼的年轻人，心里都会渴望拥有一个温暖的“家”（图｜视觉中国）
在北京出台连环单政策之前，还有很多其他地方城市出台了“带押过户”的政策，也成为近期国内二手房交易的热门政策。所谓带押过户，是指进入上市交易但是还存在抵押的房产，卖家不需要提前还清贷款解除抵押，就可以办理过户交易等手续。
在以前，二手房交易的卖家通常都还有贷款没有结清，所以在过户交易之前，需要事先筹集资金还清贷款，才可以进行下一步交易，卖家在银行解除抵押之后，新的买家才可以重新办理抵押，从银行获取购房贷款。
这种传统交易办法，对于卖家提出了一定的资金要求，需要在交易之前提前还清银行贷款，虽然大多数卖家都是用买家的资金来偿还贷款，但这种操作还是增加了交易的复杂性，以及拉长了交易的周期。
《安家》剧照
去年开始生效的《民法典》规定，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”《民法典》为带押过户扫清了法律障碍，剩下的就是技术操作。
从近期推行带押过户的城市来看，带押过户的最大技术性突破在于，卖家在还清贷款之前，银行可以提前向买家发放贷款，款项进入第三方监管。然后买卖双方就可以办理房产过户转移登记等手续，过户完成之后，银行就可以为买家办理抵押登记，第三方监管机构向卖家发放资金并偿还贷款，进而解除卖家的抵押。
和之前相比，买卖双方的交易程序更加便捷。最近，全国几十个城市都陆续推出了带押过户，包括深圳、广州等一线城市，预计未来带押过户会成为二手房交易的主流模式。
图｜视觉中国
无论是带押过户，还是北京的连环单交易，近期地方政府都开始在二手房市场发力，主要原因在于，二手房交易将在很多城市扮演越来越重要的角色。当前，北上广深等一线城市早就进入了存量房交易时代，二手房交易已经成为主流，以北京来看，今年前8月份，二手房成交面积接近900万平米，新房成交面积不到500万平米。
而其他一些二三线城市，二手房的比重也会越来越高。由于新房销售越来越不景气，房地产投资规模也越来越萎缩，未来二手房交易将逐渐在很多城市占据越来越重要的比重。
过去地方政府刺激房地产，主要是看中新建住宅带来的土地收入，以及房地产投资带来的巨大拉动效应，不过，这种模式已经难以持续，一方面，土地市场持续降温，今年前8月，国有土地使用权出让收入同比下降了28.5%，同时，与此对应的是房地产投资逐渐萎缩，今年前8月份，全国房地产开发投资规模继续负增长，同比下降了7.4%。
图｜摄图网
所以，当旧有的房地产模式已经开始巨变，对于地方政府而言，过去以新房为主的游戏规则，就必须切换到二手房市场，虽然二手房的拉动效应远不及过去的新房时代，但是对地方政府而言，二手房交易带来的相关税收，还是一个相当重要的收入来源。
无论是带押过户还是连环单交易，近期地方政府推出的各种政策，对于刺激楼市和房价的作用不应该有太高的期待。不过，从便民的角度来看，只要有利于降低民众的交易成本，提高买卖的便利程度，这样的改革还是越多越好。
