老九论财经:全国楼市为什么开始刺激二手房了?

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图|视觉中国

riginal 老九论财经 三联生活周刊 2022-09-29 10:55 Posted on 北京

文|谢九

最近,全国各大城市出台了很多刺激二手房交易的政策,包括允许“带押过户”,改善连环单交易等等。过去国内楼市的刺激多以新房买卖为主,而最近很多城市不约而同开始对二手房发力,其中包括北京、深圳、广州等一线城市,这在国内楼市并不多见。

这一轮刺激二手房的政策,主要方向在于简化二手房交易的手续,降低交易各方的时间成本和财务成本,一方面确实能起到便民的效果,同时也能借此刺激和活跃二手房的成交。

9月下旬,北京住建委发布《关于试行存量房交易“连环单”业务并行办理的通知》,核心内容之一,是允许二手房交易的“连环单”同时并行办理。所谓连环单,是指在同一时期内,购房家庭先出售名下住房,然后再购买住房的交易业务。在北京等一线城市,以小换大的改善型需求是非常普遍的现象,很多家庭买房都需要先出售名下的住房,然后再购买更大的住房。所以,北京的连环单政策,事关绝大多数的普通家庭。

在北京现有的各种限购政策下,一个改善型买家如果不是“先卖再买”,买家就会在短期之内同时拥有两套住房,如果买家的买房行为被认定为第二套住房,就会带来更高的购房成本,包括承受更高的房贷利率、购房首付以及税收等等。

2017年的北京楼市调控,曾经推出“认房又认贷”的新政,当时很多买房者被认定为二套房,需要交纳更高的首付比例,普通住宅首付60%,非普通住宅首付80%,结果很多购房者因为首付款不足而放弃买房,导致很多已经签约的连环单不得不批量毁约。

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图|视觉中国

所以,为了规避各种不确定的风险,北京的连环单换房交易中,基本上都是先卖后买,由此就会导致交易周期大大拉长。连环单交易的参与各方,需要等待长达数月才能得到所需的资金或者住房,这不仅增加了交易各方的难度,而且也会在一定程度上影响北京二手房的成交,很多急于成交的买家,难以忍受在长达3、4单的连环单交易中等待一单单解套。

这次北京改善连环单交易,主要是在技术层面优化了购房资格的核验规则,如果卖家完成了卖出合同的网签,就不再计入家庭的房产套数,这样,以前需要先卖再买的串联交易,现在可以调整为并行办理,由此可以大大提高房屋交易效率,缩短房屋成交周期,降低购房成本。

在北京这些高房价的一线城市,一套住房动辄上千万元,很少有人能够直接购买,大都是通过以小换大来操作,3套甚至4套房形成连环单的现象非常普遍。在北京的二手房交易中,以房换房的连环单交易比例高达八成。所以,这次北京改善连环单交易的流程,可以说很好抓住了市场的痛点,能够极大方便买卖双方,进而也能够在一定程度上提高二手房的交易量。

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每个在外打拼的年轻人,心里都会渴望拥有一个温暖的“家”(图|视觉中国)

在北京出台连环单政策之前,还有很多其他地方城市出台了“带押过户”的政策,也成为近期国内二手房交易的热门政策。所谓带押过户,是指进入上市交易但是还存在抵押的房产,卖家不需要提前还清贷款解除抵押,就可以办理过户交易等手续。
在以前,二手房交易的卖家通常都还有贷款没有结清,所以在过户交易之前,需要事先筹集资金还清贷款,才可以进行下一步交易,卖家在银行解除抵押之后,新的买家才可以重新办理抵押,从银行获取购房贷款。

这种传统交易办法,对于卖家提出了一定的资金要求,需要在交易之前提前还清银行贷款,虽然大多数卖家都是用买家的资金来偿还贷款,但这种操作还是增加了交易的复杂性,以及拉长了交易的周期。

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《安家》剧照

去年开始生效的《民法典》规定,“抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。”《民法典》为带押过户扫清了法律障碍,剩下的就是技术操作。

从近期推行带押过户的城市来看,带押过户的最大技术性突破在于,卖家在还清贷款之前,银行可以提前向买家发放贷款,款项进入第三方监管。然后买卖双方就可以办理房产过户转移登记等手续,过户完成之后,银行就可以为买家办理抵押登记,第三方监管机构向卖家发放资金并偿还贷款,进而解除卖家的抵押。

和之前相比,买卖双方的交易程序更加便捷。最近,全国几十个城市都陆续推出了带押过户,包括深圳、广州等一线城市,预计未来带押过户会成为二手房交易的主流模式。

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图|视觉中国

无论是带押过户,还是北京的连环单交易,近期地方政府都开始在二手房市场发力,主要原因在于,二手房交易将在很多城市扮演越来越重要的角色。当前,北上广深等一线城市早就进入了存量房交易时代,二手房交易已经成为主流,以北京来看,今年前8月份,二手房成交面积接近900万平米,新房成交面积不到500万平米。

而其他一些二三线城市,二手房的比重也会越来越高。由于新房销售越来越不景气,房地产投资规模也越来越萎缩,未来二手房交易将逐渐在很多城市占据越来越重要的比重。

过去地方政府刺激房地产,主要是看中新建住宅带来的土地收入,以及房地产投资带来的巨大拉动效应,不过,这种模式已经难以持续,一方面,土地市场持续降温,今年前8月,国有土地使用权出让收入同比下降了28.5%,同时,与此对应的是房地产投资逐渐萎缩,今年前8月份,全国房地产开发投资规模继续负增长,同比下降了7.4%。

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图|摄图网

所以,当旧有的房地产模式已经开始巨变,对于地方政府而言,过去以新房为主的游戏规则,就必须切换到二手房市场,虽然二手房的拉动效应远不及过去的新房时代,但是对地方政府而言,二手房交易带来的相关税收,还是一个相当重要的收入来源。

无论是带押过户还是连环单交易,近期地方政府推出的各种政策,对于刺激楼市和房价的作用不应该有太高的期待。不过,从便民的角度来看,只要有利于降低民众的交易成本,提高买卖的便利程度,这样的改革还是越多越好。