华盛顿, DC.

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1993年,货币主义鼻祖、诺奖得主米尔顿·弗里德曼第三次来到中国,他注意到,那时候中国不再像改革初期那样尽量吸收外界知识,改革方向与1988年相比发生了明显变化。

在成都,他见到了刚刚上任四川省长的肖秧,两个人谈起了改革的难处。弗里德曼告诉这位清华电机系毕业的学者型高官,如果你想把老鼠的尾巴砍断,不要一截截地砍,一下砍掉就行了。

肖秧反问弗里德曼:“我们中国的老鼠是不同的,有很多不同的尾巴互相缠在一起,您先砍哪一根?”

今天回头看这段对话,不得不承认,肖秧他们更懂这片土地。

1

十一月底,银保监会郭主席和全国主要银行的负责人开了一场视频会议。他亲自宣读文件,讲解了“第二支箭”中的商业银行出具保函置换预售监管资金的总体方案。会上还提了一个新办法,要求银行积极购买房企债券。

一位参会的银行支行行长说,这次的政策可以被视为行政命令。他特别注意到:讲话时,郭主席的声音比平常轻了很多。

我对2022的记忆,也是从郭主席的一次讲话开始的。

2022年3月初,在国务院新闻办公室,他说房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转,不希望房地产市场调整太剧烈:对经济影响得太大,还是要平稳转换。

2021年6月,是郭树清最后一次说“房地产金融化泡沫化倾向比较强”。从泡沫很强到势头得到根本扭转,中间只隔了9个月。

九个月里发生了很多事情:碧桂园砍掉了一半的营销编制;中梁裁撤了塞满领导亲属的控股集团总部;1000多人离开了建业,胡葆森率先在行业开启了日后轰轰烈烈的集团高管下基层运动。

在跌入深渊的失重感中,内房股因为三无小作文,惊魂一天又一天。这位房地产行业的最大吹哨人,把大家晃了个大跟头。

那次讲话以后,行业主题变成了政策转向。2022年上半年,200个城市出台了460多次楼市调整政策。先是下调房贷利率、放松限价、取消限售。然后,浙江一座名叫衢州的四线小城,成为了全国第一个取消限购的城市。

2

2022年前11个月,最大的100家房企销售总额6.7万亿,同比下滑了42%。国企央企都在地方带头降价,搞首付分期。

销售额超千亿的房企只剩下19家,2021年这个数字是35家。碧桂园在八折不行就七折的手段下,卖掉了价值3300多亿的房子,同比只下降了三成多。

老板在海外被抓的富力就惨一点,销售额363亿,骤降近七成。最难看的还是2021年的宇宙第二大房企恒大,今年前十一个月,他们的销售额只剩291亿。

“一定不会暴雷的”融创很快暴雷了,上海疫情封控最久的易居麻烦缠身,富力开始出手万达酒店,AMC画的饼也没有救得了中南和中梁……活下去成为了奢望。民企开发商的投资条线几乎消失,融资体系崩塌后,还是王健林拉了河南王胡葆森一把。

市场期盼迟迟得不到回应,哀莫大于心死。2022年中,一场席卷数十座城市、囊括上百个地产项目、影响约两万亿银行资产的停贷运动开始了——祥子决定不拉车了。

曾经被看作金饭碗的土木系,报考分数大跳水,年轻人还没走出校园,就走进了黑铁时代。前两天有朋友说,曾经被碧桂园争抢的博士们:不少已经开始回学校当老师了。

好像有人说过,读博救不了房地产。

前两天,可研智库的一个研究报告发现,相比2019年,三年来地产开发从业人员减少了40万,地产开发上下游产业减少约600万个岗;全产业链上下游预计一亿相关从业人员就业受到影响。

房地产用一种近乎惨烈的方式,终于换回了一句话:房地产是国民经济的支柱产业。

从2003年第一次成为支柱产业开始,土地收入就成为了地方财政收入的主要来源,而今年前十一个月的土地出让收入只有五万亿出头,大概下降了三成。这其中还包括大量左手倒右手的买卖。

3

领导决心的改变源自2022年11月初。

当时,金融十六条已经出台了,但是像过去一样不落纸面,只在电话里通知。后来,龙湖股价剧烈下跌,最后一家优质民营房企几乎就要被挤兑坏了,才终于震动高层,形成了红头文件:红色按钮总算在最危急关头关闭了。

后来的事情大家都看到了,11月11日,央行、银保监出台金融16条;28日,证监会发布支持房企股权融资的新五条;12月21日,证监会再次放开了借壳上市。

政策的突然放开,甚至连证监会也有点措手不及,上次房企放开再融资已经是五年多以前的事了。当年那批老人都已不在了,现在留下的年轻人,已经不怎么了解房地产行业了。

房企再融资只放开了A股和H股,而绝大多数房企,都是红筹股上市。为什么红筹股最多?2010年,境内禁止房企IPO,红筹股上市的好处就是不须经过内地和香港两地监督机构批准。

禁止IPO的同时,再融资业务也遭到审查,当时的审查指标主要是是否炒地,国土资源部和住建局要参与审批。虽然在2015年,房企再融资有过一两年的放松,但很快又收紧了。权益类融资通道受阻,房企只能去借债发展。

开发商资产负债表的病根,从那个时候就埋下了。

4

这一轮调控是从2016年9月30日开始的。以2020年8月20日“三条红线”出炉那天计算,分成两个阶段。

到今天,我们终于可以说,第二个阶段的调控,以失败而告终了。泡沫撇清,代价实在太大了些。

大多数失败的政策,有一个共同点:五环内生病,全中国吃药。东城、西城和海淀的孩子们被学而思折腾得死去活来,就有了双减,但事实上,中国大多数孩子面临的不是教育过剩,而是资源匮乏。民办教育本来是他们拉平教育鸿沟的一种途径。

中国实在是太大了。

房地产调控也一样,深圳房价的暴涨、许老板们疯狂加杠杆,其实不代表所有城市、所有老板都有问题。

民营开发商是资源配置的有效途径,它们若退出历史舞台,不会有人受益。

事实证明,房地产背后几十万亿的总资产、数百万亿的贷款,以及差不多同样规模的表外融资,影响的是从中央政府到每个人的钱袋子。

不由分说把所有老鼠尾巴一刀斩断,放在今天看就有点太轻率了。

5

不管怎样,2023年终于到来了。心理学里有个“阿什法则”:承认问题是解决问题的第一步。

融创暴雷前,笔者曾向几位房企老板请教过他们对城镇化的看法。他们的观点出奇地一致,就是除了四个一线城市以外,至少还有像成都、西安这样的十个重点城市有发展空间——只是后来,剧情的走向,没给他们战略调整的机会。

领导前几天还说,未来一个时期,中国城镇化仍处于较快发展阶段,有足够需求空间为行业稳定发展提供支持。

还有一个数据,2022年前三季度,中国人的存款增长了13.2万亿元,比去年同期新增了4.7万亿(只是不知道,其中普通老百姓的存款到底占比是多少……)。

一家房企老板私下说过,他判断行业是否彻底转向的标准是北京、上海、深圳这样的一线城市,是否能够松绑。

2023年,这也是一个重要的观察窗口。

旭辉、融创这样在极端情况下债务违约,但仍然资可抵债的房企能否回魂,是考量地产行业修复程度的重要指标。当然还有,政府是不是会变着花样放水?

几天前,孙宏斌出现在武汉。这是自去年年中以后,大家第一次见到老孙。比起我们上次的见面,他瘦了很多,颧骨有些突出来了,头发也没有经过打理,冲着东西南北随意散乱着。朋友说,老孙可能还会参与武汉三镇夺得中超冠军的庆祝活动。融创是三镇的赞助商。

武汉三镇夺冠这件事,似乎是2022年留给大家的一个黑色幽默。一支球队连续拿下中乙冠军、中甲冠军和中超冠军,放眼世界足坛,前所未有(真不知道中国足球到底是什么水平)。而更有意思的是,广州恒大悄悄降级了,中国足球冠军的背后还是地产商。

没有什么不朽的事物,世界在下沉,包括那些曾经令人恐惧的。余秀华说过:也许很多时候,我们是在互相庆祝在这个多灾多难的时代和命运里侥幸地活着。

活着,总归是好的……

文章来源:2023-01-03 包叔

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