华盛顿, DC.

21 4 月, 2024 1:46 下午

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摇摇欲坠的中国支柱产业还能红红火火拉动中国经济往前走吗?

现在看来,中央政府也是一筹莫展,甚至都不愿意谈及房地产这个庞大的产业,李强刚刚主持召开国务院常务会议,审议通过《关于促进家居消费的若干措施》,会议极力回避房地产字眼,代之以所謂的家居消费。认为家居消费涉及领域多、上下游链条长、规模体量大,采取针对性措施加以提振,有利于带动居民消费增长和经济恢复。要打好政策组合拳,促进家居消费的政策要与老旧小区改造、住宅适老化改造、便民生活圈建设、完善废旧物资回收网络等政策衔接配合、协同发力,形成促消费的合力。要提高供给质量和水平,鼓励企业提供更多个性化、定制化家居商品,进一步增强居民消费意愿,助力生活品质改善。

我们知道房地产一直以来是中国的投资大户,到2020年,中国房地产销售额达到17.3万亿,这是一个历史性的高位,从某种程度上来说,以后也难以跨越。房地产业规模大、链条长、牵扯面广,在国民经济中、全社会固定资产投资中、地方财政收入中、金融机构贷款总额中,都占有相当高的份额。

2020年GDP构成中,房地产直接产生的GDP达到了74553亿元,占全部GDP的比重达到7.33%。如果加上建筑业,这个比重达到14.6%,仅次于制造业。

房地产还带动了冶金、建材、装修、家具、家电等行业,中国房地产从业人员包括建筑行业大约7000万人,这7000万人还有配偶、孩子要养活,父母要赡养,总人口大约2.5到3亿人。全国财政收入40%以上来自卖地收入和房地产税收,也就是说吃财政饭的8000万人,近一半是靠房地产供养。

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这意味着,房地产不景气,土地卖出不出去,政府财力难以为继,中国经济必然遭受重创。但房地产继续高歌猛进失去了动力,中国房地产存量资产按任泽平的说法高达62.6万亿美元,高于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值与GDP的比例看,2020年中国为414%,高于美国、日本、德国、英国、法国分别的148%、233%、271%、339%、354%。

实际上,从新世纪开始到现在,中国演绎了房价只涨不跌的神话,而房价暴涨的推手就是土地财政,土地财政又几乎是完全照搬香港地产大佬为香港量身定制的开发模式,把财政收入跟土地出让牢牢捆绑在一起,其结果除了高价卖地培植一批超级富豪之外,坑苦害惨了高达十亿国人。香港的财政收入曾经一半来自土地,如土地预付款、房产开发商上缴的税收及房产税等等。

香港为数不多的几个富豪牢牢控制整个香港的政经体制,香港富豪与港人之间的关系类似封建时代的地主与佃农,港府不过是地产富豪的马仔。香港这种扭曲而变态的土地政策,根源于大英帝国的殖民地政策,换言之,在于殖民地经验。众所周知,鸦片战争之后,香港被大英帝国租借接管。从法理上讲,香港的所有权从来不归英国所有,一直属于大清帝國,英国只是租借而已。殖民地的本质造就了香港殖民地土地批租政策,而殖民地政策又造就了香港高房价与高地价。

即便如此,香港殖民地时期也有40%的港人居住在港府提供的保障房中,这个比例在新加坡更高,近80%的新加坡人住在政府提供的高标准组屋中。可悲的是,拥有14亿人口的大国竟然照搬殖民地经验,把土地出让时间定为70年,这种对未来毫无信心毫无把握的土地出让政策,只是让地产富豪凭空崛起一夜暴富,让本该当家作主的人沦为悲惨的房奴。甚至廉价征用农业用地,把一批又一批农民忽悠进城或驱赶进城,导致城市房价轮番暴涨。

地方政府通过行政权力压低拿地成本,通过规划调整、土地变性,以“画大饼”和“挤牙膏”式的供地方式,从银行置换出贷款,滚动开发,如此循环往复。土地增值数十倍甚至上百倍的财富效应幻化出巨大能量,这一切都以巨量货币超发作为燃料,使得中国经济增长以土地货币互相循环,直接导致中国地方政府债务大增。

从一个国家的发展趋势来看,高地价高房价危害深远,不仅阻碍经济可持续发展,更重要的是,随着家庭负担的不断增长,老百姓的幸福指数日趋减少,社会不稳定因素大大增加。因而房价的任何波动特别是下跌都会牵动政府的神经,一旦房地产泡沫被捅破,将导致中国金融体系、资本市场乃至地方财政出现系统性危机乃至瘫痪。

过去说房地产绑架了中国经济,也绑架了各级政府、绑架了各家银行乃至绑架了几乎所有国人!现在看来,是地方政府是土地财政是银行绑架了中国房地产绑架了中国10亿国民!房地产在中国经济结构中所占的比重,是任何经济发达国家未曾出现过的畸形现象。

如果按照人均收入来算,京沪深广几乎没有多少人买得起房了,房地产泡沫早就应该破灭了,之所以越吹越大甚至坚不可摧,是因为有复杂的政府背景,有银行托底,房地产泡沫一旦破灭,首先倒掉的是银行,然后受累的是政府,因而政府一直竭尽全力不让泡沫破灭,房地产的兴衰不是单纯的经济问题,而是涉及到社会稳定的政治问题。

在西方发达国家,房地产从来不是富豪的主要来源,在一个正常的市场经济充分发达而政府不干预经济的国家,房地产开发平均利润率和其它工业制造业以及服务业基本上接近,更不可能出现像中国这样通过大规模圈地囤地,或者开发几个小区甚至几幅楼就可以一夜暴富甚至富可敌国的案例。

中国真是一个特例,一个涉及十多亿国民居所的民生领域却变成了一个炮制富豪的行业,其财富的积累又完全取决于政府官员和房地产商之间的私下交易。这种交易必然导致一个结果……腐败泛滥,即谁与政府有密切关系或与主要官员达成默契,就能够获得最廉价的土地,就能够想建多少就建多少,就能够获得一夜暴富甚至富可敌国的机会。

中国房地产市场价格形成也不完全是买卖双方讨价还价、利益均衡的结果。房价运行机制中牵扯到了太多的利益博弈,因此价格形成远远不是供需平衡那么简单。但是总有一天市场的力量会强大到任何利益集团都无法抵挡的地步,即使没有迫在眉睫的头部房企频频爆雷,房地产业迟早要出大事,海啸一旦发生,实际上谁也救不了谁!

2023-7-3

(文章代表作者个人的观点和立场)

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