《BBC》报道，柬埔寨「一带一路」重点项目七星海特区成为「中国租界」，天津的民营企业优联集团（UDG）在2008年以100万美元押金签订99年租约，获得45,000公顷土地的开发权，面积近6个香港岛大，且10年内无需再支付任何费用，此后每年只需支付100万美元。 《BBC》记者调查发现，项目现时已近乎停滞，但对当地居民和环境的影响则难以逆转。
七星海（Dara Sakor）位于柬埔寨的西南面，占该国海岸线五分之一，亦位于波东沙哥国家公园（Botum Sakor National Park）内。 《BBC》报道指，UDG在2008年签订租约时，获得36,000公顷土地的开发权后，其后又追加9,000公顷。租约为期99年，是柬埔寨法律允许最长的租期。
而UDG只需支付100万美元按金，首10年无须支付费用，其后每年缴付100万美元。 《BBC》形容，如此慷慨的安排让人讶异（a breathtakingly generous arrangement），而且根据当地法例，任何单个项目都不得超过10,000公顷，如果外界知悉此事肯定会引起很大争议。
不过，项目初期几乎完全保密，并未公布该笔交易的资料，柬埔寨媒体也没有讨论七星海项目。而UDG与柬埔寨执政党高层建立密切关系，曾多次向前首相洪森夫人文拉妮（Bun Rany）管理的柬埔寨红十字会捐赠大额款项，并出资100万美元建造一座纪念洪森功绩的纪念碑。
项目发展15年近乎停滞 破坏当地生态
UDG计划将七星海发展为旅游城市，设有国际机场、深海港口、发电站、医院、赌场和豪华别墅，声称当地在2030年将拥有130万居民，每年有近700万游客到访，并为100万人提供就业机会。
但《BBC》记者实地采访发现，项目至今15年，机场仍在兴建中，海边孤零零只有一座结合五星级酒店和公寓的赌场，旁边是尚未完工的道路，四处是建筑工地。项目公开的财务资料非常少，中国国家开发银行曾在2017年为项目承销发行一笔债券，仅有1500万美元，与UDG承诺投资近40亿美元相去甚远。
卫星图片显示，七星海的机场仍在兴建中，周边仍是有很多建筑地盘。
而项目对居民或环境的影响评估极少，参与的中国公司几乎没有提供任何关于项目的讯息，动工后有12个村庄的居民因此流离失所。当地渔民Som Thy批评，该公司赔偿的金额只是地价的一小部分，他有时会偷偷回到七星海区域开船出海捕鱼。
非政府组织全球森林观察（Global Forest Watch）指出，自2008年以来，波东沙哥国家公园已流失近两成的原始森林。中国环保组织永续全球环境研究所（Global Environmental Institute）曾在2016年发表关于七星海的报告，指UDG未按照法律要求进行环境影响评估。
Google今年6月街景图显示，当地兴建住宅和酒店，但人流和车流非常稀少。
美国制裁UDG 中国驻柬使馆：打压中资企业合法投资
美国财政部在2020年宣布根据《全球马格尼茨基人权法案》制裁UDG，指项目驱逐村民侵犯人权，建造的新机场跑道远超小型客机所需的长度，可能有军事用途，又质疑项目不成比例地使中国受益，而损害了柬埔寨人民的利益。
随后UDG就发声明反驳，强调在征地拆迁的过程中，严格遵守柬埔寨相关法律及合同约定，又指公司在当地援建超过1,000所民房和多项公共设施；累计向柬埔寨红十字会捐款逾620万美元，批评美国为主的势力频繁捏造事实，强调七星海的机场是民用，将成为「全球交通枢纽」。
而中国驻柬使馆发言人批评，美国政府以「莫须有」的罪名制裁中资，是赤裸裸的霸权行径，打压在柬中资企业合法投资，粗暴践踏柬埔寨的主权。
七海星屡现人口贩卖、诈骗案
七星海原定的旅游城市发展未如预期，近年却屡屡发生人口贩卖和诈骗案件。 《BBC》指，有来自泰国、台湾和菲律宾的受害者说，他们被强行关押在七星海项目园区的诈骗中心，需要救援。七星海其中一位投资者佘智江涉及经营庞大网路赌博与网路诈骗，目前在泰国被囚，等待引渡回中国。
柬埔寨的经济非常依赖中国，当地一半的直接投资和大部分的对外援助均来自中国，当地政府通过给予亲信和外国公司优惠政策，特别是大片租地，推动经济增长。撰写《洪森领导下的柬埔寨》的作者Sebastian Strangio形容，洪森儿子洪玛奈（Hun Manet）成为新首相后，亦被这个体制绑架，不太可能改变做法。洪玛奈上月访问北京会面中国国家主席习近平，并向习保证中柬关系「坚如磐石」。
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