从近两年的地产经营状态看，多家地产公司频繁暴雷，这实际上反映出地产的问题不是一个公司的问题，而是一个行业的问题，如果结合我国近三十年的改革之路，可以说地产的问题，是一个时代的问题。边发展经济边制定制度规范，无异于高速公路上边开车边换轮子。地产的隐患或许在开始就已经埋下，而这一运营机制决定，谁在这个位置上都会这么干。
不同的是许家印赌徒一样的性格，让这场对赌异常惨烈。
在面临债务危机时，许家印的处理方式过于激进，不仅不考虑国家和民众的利益，更希望在这中间狠捞一笔，反复挑战国家的忍耐力。许家印之所以这么做一方面是因为惯性思维，之前大家都这么做，都没有问题，另一方面是因为他“大而不倒”的理论，处理一个巨无霸需要伤筋动骨，国家未必有这个决心。
但事实告诉所有人，太过于疯狂只能换来灭亡。
许家印最大的问题在于资产向海外转移，如果问题始终发生在国内，或许处理方式还会缓和很多，但是涉及到国际问题，则刻不容缓。从恒大身上我们来了解一下地产背后的商业逻辑，同时也分析一下哪里出了问题。
资产转移的方式很直接：国内的资产不卖掉，找个银行做担保，把国外的钱贷出来，然后在国外并购、消费……，简单直接。
01「重点是资金不要向外转移」
许家印借款的方式叫“内保外贷”，熟悉波波文章的小伙伴应该记得这个词，主要就是“用国内资产作抵押，由国内银行做担保，在海外借钱”。国内的资产有哪些呢？主要就是在建工程以及已经建好的房子等，换来的美债用作经营及其他用途。
这其实是一个风险非常高的借款方式，直接点讲就是：用银行的信用向美国借钱，以赚取自己的利润。在经济上行期风险还不明显，但是一旦还不了钱，国外就会找到国内银行，要求还债，国内银行需要消化抵押资产还债，但是这些资产都是烂资产，需要额外补贴，欠款就形成了。银行自然不会独自承担这一风险，于是一层层传导，最终风险转嫁到消费者头上。
例如：许家印在盛京银行是最大股东，占股40%左右，欠了他们2000亿，盛京银行将这一债务转嫁给了上层机构，而上层机构接收后也拿不出这多钱，就会发放债务票据，债务票据最终由央行买单，央行为保障经济稳定，开始进行逆回购，将债务票据收到自己手上，就形成资金的新流向，这个资金的新流向相当于变向由全国人民替许家印还美债。
如果许家印的这些资产问题全发生在国内，则相当于借贷双方都在国内，钱从这个口袋流到另一个口袋，对整体经济影响不大，国家暂时不会管。现在国家城投建设欠款64万亿，比许家印2.4万亿要大30倍，国家依然可以有效管控。
这中间其实有个问题，就是“内债算不算债？”，从逻辑上，内债不算债，内债从未来讲会成为我们的税收手段，甚至前期投资。
但许家印涉及到境外，这时我们要付的债就是真正的钱，而且还是美元，相当于人民币花不出去，美元持续流通，变相窃国。
02「地产公司的两套高风险模式」
在纯国内环境下，地产建设过程中一定创造过价值，不仅带动地方GDP、增加税收，而且购买政府土地也带来土地增值。整个建设成本中土地加税费占70%左右，建筑商成本占10%左右，剩下的房地产利润不到15%，从这里可以看出，地产对地方经济的带动能力非常强，反而是自身的利润空间有限。
所以，房地产第一套高风险运营模式是“低毛利、高周转”，以此来带动疯狂增长，相当于快消品模式干房地产。
那么，什么是高周转？本质就是指现金流的快速回笼与扩张。
我们举个例子，高周转的理想模型为：今天买地100亩花了1亿，明天就卖房收了3亿，后天再买地300亩花了3亿，大后天就卖房收了9亿。所有的工程款、税款都是滞后结算的，大量的现金流在我手上，我可以不断的滚动。
看懂了吗？为什么房地产要使用预付款模式，就是这个逻辑：买地—规划—预售—买地，快速迭代和扩张，最终实现盈利。
但是，当这种高周转的模式玩不下去了，低毛利的逻辑就会崩盘，所以大家才看到房地产商越大亏钱越多，就是低毛利的原因。
地产公司用钱的成本很高，因为国家早就有规定，不给房地产企业直接贷款，为了解决贷款问题，地产公司开始了第二套高风险玩法“通过影子银行贷款”。
影子银行就是各种信托公司，房地产拿自己的一个建筑项目做抵押，到信托公司去发信托，信托再把这个产品卖给银行，相当于“用信托的通道，借银行的钱”。
当然通道不是白通的，要交手续费，这样就变相增加了房地产的融资成本。同时，通过信托公司融资会导致很多底层资产变得不优质。如果银行直接审核，他对底层资产要求比较严，但一旦经过信托公司的美化和包装，银行再审核就不会太严格，因为，信托公司相当于一个担保公司，信托公司做了一层审核，银行对信托公司就可以了，不直接对开发商。
我们大多数开发商这些年疯狂增长，不是银行直接给房地产商输血，是通过信托公司来完成的，但资管新规之后，这个通道被掐死了，这就是为什么地产商从18年到现在集中暴雷。
房地产商现在输血的唯一一条管道是卖房、预售。但这条通道存在很多潜在的风险，特别预售这种模式是开发商摊子铺得大，抗风险能力变小。而老百姓是买涨不买跌的，一旦开发商烂尾了，谨慎的人都不会入市，停几个月，开发商就受不了了，因为开发商还有一些民间的集资渠道或高利贷渠道等，这个资金成本就高的离奇，可能在20%-30%之间，整体超过房地产开发商利润，这就是为什么开发商这两年赚不到钱，这种状态下，房子卖掉也亏钱。
