作者：新高地

北京市住房城乡建设委员会的最新动作，像是一记重拳砸向了那些“唱衰”楼市的自媒体和平台。抖音、小红书、58同城、闲鱼、链家等被约谈，要求自查自纠，下架违规信息，处置账号。短短几天，就清理了1.7万余条“不良信息”，关停2300多个房产类账号和直播间，甚至地产平台筛查了130万条房源信息，下架整改480余条。官方口吻严厉：对扰乱房地产市场秩序的网络乱象“零容忍”。上海早前也出手类似，打击“唱衰”言论。听起来，似乎房价下跌的锅，全扣在了这些自媒体头上——它们成了“背锅侠”。

但现实呢？北京房价确实在“跌跌不休”。根据最新数据，北京二手房价环比下跌1.3%，领跑一线城市跌幅，部分区域优质学区房甚至“打对折”，成交价回到十年前水平。全国70城房价整体下行，新房和二手房价格同比降幅扩大。这不是自媒体“唱衰”出来的，而是市场真实写照。把责任推给媒体和平台，无异于掩耳盗铃。房价下跌的根源远不止舆论那么简单，它是中国楼市结构性问题的集中爆发。下面，我们来深度剖析中国楼市价格全面下跌的原因，这些因素交织成网，已让楼市陷入长周期调整。

首先，需求端疲软是核心症结。中国经济整体放缓，直接拖累了购房需求。就业压力增大，尤其是年轻人失业率居高不下。95后、00后一代，对房地产的态度已发生根本转变：他们不再视房产为“刚需”或“投资神器”，而更倾向于租房或延迟购房。过去，楼市火爆靠的是人口红利和城镇化浪潮，但如今人口结构剧变：出生率创新低，老龄化加速，总需求收缩。
其次，供给过剩和高库存如影随形。过去20年高速扩张制造了海量库存，房企债务危机导致烂尾楼遍地，买家信心崩塌。全国库存高企，部分城市消化周期超过两年。地方政府虽出台“稳楼市”政策，但效果有限，因为底层逻辑从供不应求转为结构性过剩。

第三，交易环节税收负担虽在2024年底至2025年显著降低（如契税优惠面积标准提高至140平方米、北上广深二套房契税调整为1%-2%、满2年住房增值税免征等），旨在刺激交易、降低成本，但这些减税措施更多是应对下跌的“托底”而非推动上涨。过去较高的交易税费（如二手房增值税、个人所得税满5年唯一住房免征否则差额20%或全额1-2%）曾抑制二手房流通，导致市场流动性差、挂牌量增加，进一步压低价格。2025年减税后虽促进部分改善需求释放，但难以逆转整体下行趋势。

第四，房产税（持有环节税收）预期与试点影响加剧市场观望。目前全国仅上海、重庆试点个人住房房产税，且2025年两地进一步优化（如上海扩大免税范围、重庆缩小征税对象），税率低（0.4%-0.6%）、对象有限（主要新购多套或高档房），实际影响房价有限。但长期以来，房产税全面开征的预期（如多次提及完善房地产税收制度）增加了多套房持有者的心理负担，促使部分业主抛售存量房，放大供给压力。在房价下跌周期，这一预期进一步强化“卖房止损”心态，推动价格下行。尽管2025年未大规模扩围试点，但市场对未来持有成本上升的担忧仍是抑制投资需求的重要因素。

第五，政策调控的双刃剑效应不可忽视。早期“房住不炒”过度收紧融资导致行业“硬着陆”。2024-2025年中央密集刺激（如调整存量房贷利率），试图“止跌回稳”，但依赖经济基本面改善。如果宏观环境不振，楼市难独善其身。

最后，外部因素放大内生压力。全球经济不确定性上升，年轻一代资产配置多元化，进一步分流资金。专家警告，如果不直面人口、经济、供给和税收预期问题，房价下行将持续。

自媒体“唱衰”？它们不过是反映现实的镜子。房价下跌不是舆论“扰乱”，而是多年积累矛盾的必然结果。政府“零容忍”网络乱象没用，因为责任本不在媒体。政府若只会堵嘴而不治本，楼市难言复苏。相反，应加快构建新模式：严控增量、优化存量、提升品质、开放市场，推动城市更新。否则，中国的房价必然会继续下跌，受伤的还是老百姓。北京、上海的动作，或许是短期维稳，但从长远看，中国楼市需从“量价齐升”的旧梦中醒来，让理性回归才是正道。

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