失去92.8亩土地，青岛海地鑫公司却拿不到应得的补偿款

来源：网络 法经网

农历2017年，丁酉年年底。

年关将至，不到半个月就是阖家团圆的日子，鞭炮声隐隐约约，大街小巷开始如往常般播放过年的歌曲，但青岛海地鑫工贸有限公司300多名员工的脸上并无任何喜色。他们已经被银行收债人员、民间借贷人员频繁的催款声给淹没。

他们担心的，是公司的存亡问题。而这个问题，从2013年就早有迹象。

2013年，海地鑫公司与蓝色新区管委会约定，将其名下土地交给管委会，管委会以协议约定的方式计算补偿款金额。4年之后土地以5亿余元价格被拍卖，而海地鑫多次申请按约定补偿3.9亿余元未果，只得诉至法院。

这是一场民营企业与当地政府的博弈。

一审法院认为，海地鑫与蓝色新区管委会之间的协议合法有效，但案涉土地拍卖价款超出了双方订立合同时所能预见的范围，经过计算后海地鑫应得土地溢价款为3.1亿余元。

双方均不服，上诉至最高人民法院。

最高人民法院认为相关协议均合法有效，却不按照双方有效的协议进行宣判，以“不可预见”为由、依据一个临时机构颁布的临时文件——即国资优〔2017〕6号，最终宣判蓝色新区管委会还需向海地鑫支付4782余万元。

从3.9亿到3.1亿再到4782万元，背负巨额贷款的海地鑫公司只能眼睁睁看着“救命钱”被一步步压缩。

延宕4年的土地招拍挂

2006年，海地鑫依法获得即墨省级经济开发区92.8亩土地的使用权，这块土地位于鹤山路北、埠惜路东。

2012年4月10日，即墨省级开发区蓝色新区成立，对蓝色新区核心区进行了统一规划，将这一地块规划调整为商住用地。其中，海地鑫名下的28.8亩土地被规划用于修建新区核心主道路——盟旺山路西延。

为了加快新区道路建设，蓝色新区管委会于2013年10月14日向市政府提出将海地鑫剩余的63.9亩土地规划用地性质由工业用地变更为商住用地。

六天后，也就是10月20日，在市政府同意变更的情况下，蓝色新区管委会与海地鑫签订了《蓝色新区占用海地鑫工贸有限公司土地补偿协议书》。这份补偿协议书主要约定了三点：

1、约定海地鑫公司七日内将被占用的28.8亩土地无偿提供给管委会使用；

2、作为回报，蓝色新区管委会协助海地鑫变更剩余63.9亩土地性质为商住用地，并确保海地鑫以挂牌起始价摘牌剩余土地，而海地鑫以后续开发建设的收益作为补偿；

3、如果海地鑫未能以挂牌价顺利摘牌，蓝色新区管委会以超过挂牌起始价的全部金额计算补偿款金额。

协议签订后，海地鑫公司如约将被占用的28.8亩土地交付给蓝色新区管委会无偿使用，并等待蓝色新区管委会按照约定启动招拍挂程序。

海地鑫等了将近两年，剩余的63.9亩地块的招拍挂程序一直没有推进。

而在这两年的时间里，由于规划局调整规划，63.9亩地块的容积率由2.5调整为1.7，减少了建筑面积；同时地块由三级提升至一级，招拍挂成本也随之增加。据此估算，海地鑫整体收益减少了8500万元。

8500万元对于一家民营企业来说可不是一个小数目。

为此，海地鑫与蓝色新区管委会于2015年6月30日签订了《蓝色新区占用青岛海地鑫工贸有限公司土地补充协议》。

这份补充协议是在海地鑫公司整体收益减少8500万元的事实情况下形成的，其目的是弥补海地鑫所损失的收益。补充协议约定：

1、此前海地鑫无偿提供给蓝色新区管委会使用的28.8亩道路用地，按照原土地性质、由土地部门制定的评估公司出具的评估价格，蓝色新区管委会给予海地鑫一次性补偿；

2、管委会协助海地鑫争取市规划部门与市政府支持通过该公司的规划设计方案，确保海地鑫的商业网点用房面积；

3、剩余63.9亩土地按现行基准地价进行评估拍卖，摘牌时超出部分仍按原协议执行，同时为确保顺利摘牌，由海地鑫一次性摘牌重申《土地补偿协议》中关于如海地鑫公司无法摘牌、超出起始价部分款项予以补偿的约定。

之后蓝色新区管委会依据该补充协议，分三次向海地鑫公司支付共776万元，这是对于挂牌出让前由于土地容积率减少的补偿。

补充协议签订后又过了两年，蓝色新区管委会迟迟无法启动招拍挂手续，称其与土地历史批文问题有关。但与此同时，海信地产等大型房地产公司陆续在这63.9亩土地周边摘地、取得开发权，海地鑫公司怀疑，这极有可能是海地鑫名下地块的土地开发规划指标被其他开发项目占用，导致海地鑫的地块只能往后排、迟迟不能拍卖。

直到2017年7月，相关招拍挂手续终于完善。

因为按照规定土地必须收储之后才能变更规划，不能直接变更、进行招拍挂，所以蓝色新区管委会程序上没办法将剩余63.9亩土地直接变性为商业用地、并重新收回进行招拍挂。于是海地鑫公司按照程序，在2017年2月17日与即墨市国土资源局签订收回国有建设用地使用权协议书，名下的92.79亩工业用地被依法收回，同时获得了2721.796万元的土地赔偿费——这笔赔偿费当然是远远低于市场价格的。

同年7月13日，即墨市国土部门对盟旺路两宗土地进行公开拍卖。这时候的两宗土地早已不是原来的模样，因为前期海地鑫公司无偿提供28.8亩土地修建的主道路顺利通车，沿线地块价格暴涨，拍卖十分火爆，共有17家公司进行竞拍。

经过了持续近9个小时的1000多轮竞拍，仅剩中海地产与海地鑫两家公司，虽然海地鑫履行协议约定积极竞拍、一直撑到最后，但还是抵不过中海地产“豪气”的5亿元竞价，因为海地鑫无法全额向政府缴纳高达5000.09万元的土地出让金，于是这63.9亩土地最后还是由中海地产高价竞得。

至此，海地鑫名下的92.8亩土地已全部被收回、拍卖。

承诺的补偿款大缩水
海地鑫陷入困境

自占用海地鑫28.8亩土地的新区主干道修建完毕后，周边地块暴涨，使得原本无人竞买的土地招拍挂市场变得异常火爆，蓝色新区也因此在山东省131家省级经济开发区中综合考核排名上升至第一位，获得了卖地的巨额土地出让金收益，并远远超过那63.9亩地的5亿元拍卖款。

那么海地鑫得到了什么？

彼时的海地鑫只拿到远低于同蓝色新区管委会所约定数额的补偿款，776万元+2721.796万元。

而海地鑫损失了什么？

除了带来如此巨大收益的92.8亩地已不再属于海地鑫，为了配合蓝色新区建设，海地鑫原本正在进行的土地开发活动也被迫搁置，只能眼睁睁地看着房价从签订补偿协议时的7000元暴涨至今天的3万元，原本应该享有的巨额土地开发收益如今一分都没有。
同时，这92.8亩土地被政府收回使用权前已经负有3000余万元的银行贷款，土地被政府收回后，海地鑫只得高息从民间融资用于偿还土地贷款，为此背负上了数亿元的欠款。公司上下300多名员工的期待落空，他们更是因为公司的土地被回收后无处安置。

按照土地补偿协议及补充协议，“如果海地鑫未能以挂牌价顺利摘牌，蓝色新区管委会全以超过挂牌起始价的部分金额计算补偿款金额。”海地鑫在竞拍结束后多次发函至蓝色新区管委会，表示公司面前正面临资金催收问题，要求按照协议内容向其支付超过起拍价部分的补偿款，共计3.9亿余元。

2017年9月30日，蓝色新区管委会向海地鑫支付了500万元。

又过了几个月，2018年的冬至日这天，蓝色新区管委会向海地鑫发函，表明成立管委专题临时协调小组，同意对海地鑫公司进行补偿，但款项迟迟未到账。

这种困境一直持续至农历戊戌年年底。

圣诞节这天，海地鑫公司向蓝色新区管委会发函，希望其尽快从土地溢价款中预先拨付5000万元，以解公司资金周转困难的问题。2天后，蓝色新区拨款4000万元。

但这远远不够，3600万元的银行贷款已经到期，贷款利息也已数月没有按期缴纳，这些资金周转难题让海地鑫于2018年2月7日再次发函请示，希望蓝色新区管委会拨款4000万元解决资金缺口。

不过蓝色新区管委会并无实际行动。海地鑫开始上访，这对于蓝色新区管委会有了一定的影响。于是在2018年5月19日蓝色新区管委会和海地鑫公司签订了《青岛海地鑫工贸有限公司土地补偿协议之补充协议二》，主要内容为：

1、蓝色新区管委会于本协议签署后5日内，向海地鑫公司拨付补偿款2000万元，海地鑫公司收款前需向蓝色新区管委会开具合法有效的收据；

2、海地鑫公司承诺，本补充协议第一条款约定的款项收到后，原协议中的未尽事宜在形成最终解决方案以前，不再向蓝色新区管委会主张原补偿协议中的其他款项；

3、双方就原协议履行过程中所产生的未尽事宜，海地鑫同意通过司法途径协商解决。

次日，也就是2018年5月20日当天，蓝色新区管委会给海地鑫打了最后一笔款——2000万元。

依据临时文件的二审宣判

将时间线调至2018年11月28日，海地鑫起诉蓝色新区管委会。5天后，海地鑫与蓝色新区管委会合同纠纷一案立案。

2019年1月山东省高级人民法院开庭审理。

海地鑫的诉讼请求一共两点：

1、判令蓝色新区管委会立即向海地鑫公司返还土地溢价款3.2亿余元并支付相应利息；

2、本案所产生的诉讼费、保全费、律师费、公告费等各项实现债权的费用由蓝色新区管委会共同承担。

山东省高级人民法院认定管委会应当向海地鑫公司支付391261652元，但以全额支付超出预见范围为由，扣减19%，最终判决还需支付海地鑫公司251921938.12元及利息。一审判决后，双方均提出上诉。

海地鑫不服上诉。海地鑫认为，一审法院在土地溢价款中扣除上缴财政的部分不符合双方约定。《土地补偿协议》及《补充协议》没有约定土地补偿金额需扣除上缴财政部分，“超出土地部门的挂牌起始价部分由甲方全额返还给乙方”，是双方对于土地补偿金额的确定方法，与蓝色新区管委会上缴财政金额没有关系。同时，蓝色新区管委会在签订协议时就已对土地溢价款需上缴财政的事实明知且应当预见，收为己有的起拍价1亿元足以覆盖实际上缴财政的份额。

2019年12月，最高人民法院开庭审理。

值得一提的是，在二审期间，蓝色新区管委会主张案涉《土地补偿协议》及《补充协议》无效，但实际上，在此之前，蓝色新区管委会不仅对协议进行了实际履行、向海地鑫支付补偿款6500万元，还多次向市政府请示补偿金额，市政府也从未否定过合同效力，同时在一审期间蓝色新区管委会当庭表示“双方协议合法有效”。从此前一直认可合同效力，到二审上诉时推翻长期认可的意思表达，主张合同无效，这违反了禁止反言原则。

2020年1月6日，最高人民法院作出判决。

最高人民法院认为，原审判决认定事实基本清楚，双方当事人签订的《土地补偿协议》及《补充协议》《补充协议二》均是合法有效的；但以 “超出能够预见或者应当预见的范围、应当加以限缩”为由，不支持协议中“按照挂牌起始价与竞拍成交价的差额”支付的约定，依据“即墨国资优〔2017〕6号文件”50%的比例计算补偿款，判决管委会仅需支付海地鑫土地补偿款47824026.5元及利息。

“不可预见”与“即墨国资优〔2017〕6号文件”的组合，将海地鑫公司的赔偿款减少了2.7亿余元。在最高人民法院，这样的案子出现如此大的变化，居然没有交由审委会决定，明显存在程序上的瑕疵。

同时值得指出的是，即墨国资优〔2017〕6号文件是一份发布于2017年6月的临时文件，不仅晚于2013年所签订的《土地补偿协议》，对以前的土地补偿没有任何溯及效力，且海地鑫公司表示其从始至终都从未认可过这份临时文件，更不用说案涉土地为位于即墨开发区核心地段的正常工业用地，并非闲置用地或低效率用地。
对于“不可预见”，中国社科院国际法研究所国际经济法室主任、最高人民法院民四庭原副庭长刘敬东也提出了专业意见。

刘敬东认为，《合同法》中的“不可预见”极少用。法官作为裁判者，如果滥用“不可预见”去干预当事人的意志，那么市场的营商环境就不能被保证。他以一个典型拍卖案子举例：古玩卖家将古玩定价500万元卖出，而买家在上海拍卖的时候拍卖了800万元，这时候卖家反悔，后来一鉴定古玩价值8000万元，卖家以“不可预见”为理由企图推翻拍卖结果，但最高院并没有支持不诚信一方。

北京大学法学院教授姜明安也指出，原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的、适用法律确有错误的，可以申诉。该案所涉及的合同均是有效的，没有违反合同法，所以必须按照合同来执行；而当履行合同过程中发生了变化时，根据合同法第77条，当事人协商一致方可变更合同，也就是说，这种变化必须双方协商而非单方面举证，蓝色新区管委会所提出的即国资优〔2017〕6号文件就属于单方面的、未被海地鑫所认可。

距离最高法院判决至今已有12个月时间，海地鑫公司目前还有5000余万元的银行贷款尚未偿还，公司经营陷入了严重困境。

刘敬东指出，无论是现行的民法总则、合同法，还是即将施行的民法典，大的原则都是尊重合同。山东省高级人民法院和最高人民法院均确认双方签订的关于涉案土地的《土地补偿协议》和《补充协议》《补充协议二》均系当事人的真实意思表达，不违法律、行政法规的强制规定，这不是行政案件，不按照合法有效的协议内容，反而是依据一个临时机构单方面发布的临时文件去判决，这难道不是一个法律错误？

一个晚于补偿协议签订日期的临时文件，一个违背诚信原则的新区管委会，两者组合在一起，让原本有着无限发展前景的民营企业陷入难以挣脱的资金困境。

当寒冬来临，疫情反复，海地鑫公司更加焦急地等待，并准备依法向最高检申请抗诉、向最高人民法院申请再审，同时申请全国人大代表监督，以维护自己的合法权益。