作者脸书 2025-10-24
在中国经济史上，没有任何一个现象能像房地产那样，集权力、贪婪与幻想于一体。二十年来，中国经济表面繁荣的全部根基几乎都建立在土地与房价之上。然而，当货币、人口、信心与体制的四大支柱同时动摇，房价崩塌就是一个由经济规律决定的必然结局。
一、人口拐点意味着需求的永久坍塌
房价的第一驱动力是人口。但中国的人口结构已经彻底反转——劳动人口持续萎缩，结婚率跌入历史最低点，生育率远低于警戒线。
过去二十年房价上涨的逻辑是：”年轻人进城、家庭分化、刚需无穷”。现在，这一切都反过来了：
• 年轻人不愿结婚，不愿买房；
• 城镇化趋于饱和，农村转移人口枯竭；
• 老龄化导致房屋供给反而过剩。
这将使房价在长期趋势上呈现持续下行。人口结构的逆转，是压垮中国房地产的第一块巨石。
二、信贷泡沫终将逆转
房价之所以能脱离收入水平上涨十倍以上，是因为货币信贷在二十年间扩张了数十倍。居民贷款余额已达 GDP 的六成以上，大部分集中在房贷。但现在，信贷扩张已到极限：
• 银行坏账激增，地方债务高企；
• 房企违约连锁，信任断裂；
• 居民负债过高，再无加杠杆空间。
当信贷无法再支撑虚高资产价格时，价格就必须回归现金流与真实收入水平。以当前中国城镇居民平均年收入约 6 万元计算，合理房价不应超过 20 万至 30 万元。而目前一线城市动辄数百万的价格，意味着还有 80%-90% 的泡沫空间。
三、地方财政失血导致”土地神话”破灭
中国房价的第三个支撑点是地方政府的”卖地财政”。随着房地产市场萎缩，土地出让金锐减，地方财政陷入系统性危机。为了维持运转，各地政府不得不：
1. 把国有资产证券化（卖未来收益）；
2. 抵押土地换债（透支未来资源）；
3. 发行城投债借新还旧。
当土地不再是”金矿”而是”烫手山芋”时，政府就会被迫抛售或放松管控，房价必然自由下坠。
土地价格是房价的根，根腐烂了，枝叶再怎么托举也没有意义。
四、财富幻觉的破灭
五、过去的二十年，中国的”中产”是靠房产幻觉堆出来的。
他们以为自己因为买了房就”拥有财富”，却忽略了财富的两大前提：流动性与可兑现性。当所有人都想卖房时，房子就变成了石头。
房价的真正支撑不是砖瓦，而是”后来者的接盘”。一旦信心崩塌、成交冻结，价格会以惊人速度下跌。
历史上，日本房地产在泡沫破裂后下跌 70%，美国次贷危机期间局部地区下跌超过 80%。
而中国的泡沫规模、杠杆比例、人口趋势、库存数量，都远远超过当年的日本与美国。
因此，跌去 90%，并非极端预测，而是符合泡沫经济典型路径的结局。
五、制度与心态的反噬
在任何市场，价格的最终崩溃都来自信任的崩溃。中国房地产最大的信任来源，是政府不允许房价跌。
但问题是：
• 政府已无力托底；
• 购房者已无力接盘；
• 房企已无力造梦。
当”房价只涨不跌”的信念崩塌，整个社会心态将从”持有资产”转向”逃离风险”。人们会抢着抛售房产、换美元、出国投资，形成恐慌性踩踏。
（文章仅代表作者的观点和立场 吴洪森写于2025年10月26日上海莘庄）
