华盛顿, DC.

17 6 月, 2024 8:02 下午

兽爷丨美丽新世界(3)

穿过十余公里荒野,便是寂静的碧桂园森林城市。

六年前,在北京上班的杨婷婷来到这里,还是人声鼎沸。售楼处里,几百名营销人员围绕沙盘向来访者描绘蓝图。

沙盘光转一圈,就得花半个小时。虽离祖国远隔万水千山,但杨婷婷感觉并不陌生。那一年她在家打开电视,出门坐地铁公交,全是森林城市的广告:

新加坡旁永久产权,全城地面都是公园,没有车辆穿行,建筑外墙都是植物……

她去了森林城市北京展厅。碧桂园销售说有免费的看房考察团,五天四晚,从北京直飞新加坡,就当玩呗。

她参加了看房团。落地新加坡樟宜机场,门口几十辆大巴车在等,全是接去森林城市的。

一进售楼处,好几个工作人员围上来。全场弥漫着双十一上链接的紧张气氛,碧桂园的销售一直说,快点选,你看刚才那套又没了:

你看这还有一套还行,马上做决定。

销售承诺也都很美好。规划填海面积14平方公里,容纳70万人,配套医院、酒店、幼儿园到高中纯美式教育,国际标准高尔夫球场,高铁地铁,新马大桥绿色通道,四个人工岛之间有空中轻轨,24小时公交直达新加坡,永久产权,传给子孙后代……

杨婷婷本来没打算要买房子。但30分钟内,她“抢”了一套,排队在全英文的合同上签字,当场刷卡定金加首付20万元。刚坐一边喝点水,同团的两位大哥,也都买完坐过来了。

在新加坡读书的小理和父母来森林城市时,小理说新加坡人都在吐槽“新加坡旁”。但父母还是心动:

五星级的家,电视里天天放的东西,怎么会骗人?

国内城市限购,新加坡房价和生活成本高企,让他们觉得,森林城市更适合度假养老。父亲拉了三个老友,买成上下层邻居,正好攒一桌麻将。

今年7月,小理再次来到对岸。收楼后近三年都没有人住,有个柜子开始脱皮,阳台外的垂直绿化,肆意长进屋内。37楼只听得见风声。

超现实的空荡与静谧笼罩这座人工岛。2022年的海之贝销售中心,耸立四座岛屿的沙盘模型还在,为2万次成交而敲响的铜锣还在。

灯光熄灭,道具覆上灰尘。

1

森林城市绿白相间,建在马来西亚与新加坡之间的海上。40%的股权属于当地合作伙伴,伙伴背后,是马来西亚柔佛州世袭苏丹。

苏丹画像高挂沙盘上方俯瞰全场。

2014年,柔佛州环境部绕过正常程序,仅在项目方提交初步评估报告的几天后就批准了开发。原住民惊诧发现,他们平时捕鱼的水域,1.6亿立方米沙土倾泻入海,上面迅速长出钢筋水泥。

这是碧桂园杨老板造城梦的一次大出海,也是他最牵挂的一个项目。2016年,首批进驻的碧桂园营销团队看到,杨老板每个月都登岛。管理层开会讲,老板晚上睡不着,担心上百亿投入打水漂。

自2016年3月开放,不到半年时间,碧桂园为此项目设置了30多个展厅,甚至开到日本韩国。他们在央视投放广告,光元宵晚会独家冠名,就砸了2个多亿。

重金推广很快见效,仅是北京区域的展厅,半年卖出了20亿元。

那也是中国房企大胆“走出去”的年代。

2016年,中国取代美国成为全球房地产行业最大的跨境投资者。马来西亚迫切需要投资,时任总理纳吉布与碧桂园一拍即合,他多次吹彩虹屁:

森林城市项目是柔佛州的宝藏,是马来西亚新的经济增长中心。

碧桂园最早试水马来西亚是在2013年。位于新山的碧桂园金海湾入市,一次性推出9000套房源,以每位国内业主补贴2千元的方式,拉来体验项目。

当年,金海湾以近70亿元的合同销售金额,成为碧桂园卖得最好的项目之一。这让杨老板信心膨胀,也让同行跃跃欲试,富力、绿地纷纷进军新山。

几年间,华人群体看着五六个中国地产商的楼盘拔地而起,一边感到挺直腰杆,一边按兵不动:

当地人习惯住带地的小排屋,而非高层公寓。

新山市才50万人口。主要族群中,又只有占比三成的华人视房产为刚需,但当地华人不缺房产。

马来西亚的房价涨幅不算太低。十年前卖21万元的房子现价61万,一年半前卖89万元的湖景双层现价100万。但本地人不买中国地产商的项目。

最重要的原因就是定价过高。花120多万元买一套公寓,不如去买两套小别墅,那是真正的永久产权。

至于“工作在新加坡,生活在新山”的美好,我的一位朋友就经常体验。他说,可以是可以,只不过要凌晨四五点起床出国。每天,40万新山打工人涌向两个关口,道路过于拥堵,很多人步行过海,不加班回到家,也得晚上八九点。

所以五六年前为中国地产商描绘的图景买单的,还是一亿国内中产阶级,尤其是被“全球资产配置”吸引、但对去伦敦、新加坡或者美国买房感到吃力的那部分。

鼎盛时期,每个月上千国人登岛,进入森林城市,占所有访客的八成以上。全员营销之外,碧桂园还将企业商会、移民中介、留学机构发展成分销商。

他们与旅行社合作,5天4晚的定制行程里,一个导游三个销售加一个销售助理,带30个团员包机从北京直飞新加坡樟宜机场,第二天就坐大巴过海关到新山。

英国雷丁大学国际分校,柔佛州最大的私立医院,都被绕进行程动线。两小时的车程,有充足时间重复这是一笔优质投资:伊斯干达经济特区,新加坡旁第二家园,一线海景,没有雾霾,以及:

新山是马来西亚的深圳。

2

2016年,26岁的杨婷婷在做京津冀的票务工作,还投资了朋友的汉服工厂。

马来西亚是她人生中的一场意外。她莫名其妙多出了一套70多平米的次顶层“无敌海景房”,170万元。

回到北京,她办理了一张浦发银行的卡。有个代收协议,给她贷款的是一个信托公司。十年贷,月供19500元。按她当时的收入,压力也不是太大。

她安慰自己人生总归要结婚生孩子,孩子以后有了华侨生身份,上国内大学会比同龄人轻松很多。

小理家买的是森林城市第三期,56平米的两房,人民币百来万。2017年付款后没多久,外汇管制下,国内客户无法打款,签约搁置。

他不小心见证了岛上最后的热闹。

“经济特区”一词容易让中国人浮想联翩,但新加坡人更习惯叫伊斯干达地区“开发区”。对于森林城市项目而言,后者显然更为贴切。

森林城市所在的C区位于新山市最南边,靠近新马第二通道,属于物流和工业基地。对岸是新加坡的大士地区,也是重工业区。

远离本土居民区和游客区,森林城市像碧桂园国内的造城项目一样,意图自成一体,周边并无配套,加上买家大部分是中国人,有参观调研的新加坡地产人评价,它只能依靠大量入住人口打开前景。

这个中国特色的超级大盘犹如一块飞地。它也被纳吉布的继任者马哈蒂尔视为眼中钉。

2018年,马哈蒂尔在93岁高龄之际杀回大马政坛后,高调宣布想要住进森林城市的外国人,不会获得签证,他说:

森林城市最好真的成为森林,让猴子做那里的居民。

在当年9月的国家与土著前景大会上,马哈蒂尔说出他的理由:如果开放让300万名中国人移居马来西亚,土著恐怕难以和他们竞争。

他有意让“永久”产权缩水900年。尽管首相署、柔佛王府、碧桂园纷纷澄清,但伤害已经造成。

就像在海床上填沙,森林城市项目建立在并不牢固的几个大前提之上:政策稳定,汇率稳定,柔佛州基建如期发展,公共交通直抵新加坡经济中心。

但这一切,渐渐分崩离析。

2019年底,小理家收楼。原打算在森林城市过年,却迎头碰上疫情。直线2公里距离的两岸成了天堑,新马边境封锁长达两年。

在此期间,马新高铁计划夭折,第二家园计划审查也大幅收紧。

碧桂园原马来西亚团队的朋友跟我说,截至2019年,森林城市的销售数据是2万套,撇去被退房的,约还有1万7千套。现在销售近乎停滞。

《南华早报》曾报道称,平均卖出一套要花费的时间,是1.8个月。

目前住在这里的人,大多是森林城市员工,国际学校学生的家庭,或是拿租户卡进出的港口工人。海滩和免税烟酒还能吸引零星外来访客,提醒人们这里是个“经济特区”。关卡处,有专人检查防止走私。

虽然空置率极高,但走进森林城市,仍能看到物业勤恳劳作,他们将绿化带草坪修剪得一丝不苟,在公共区域喷洒灭蚊药剂,维系田园梦想与现代生活间的脆弱平衡。

如今,森林城市作为一个人造奇观回到公众视野。外媒从远处拍摄的照片里,白色楼栋单元层层叠叠,不见人类生活痕迹,暗绿色的草像从建筑内部发源滋长,溢出窗台。标题称:

六年后,“人间天堂”成了“鬼城”。

3

2019年9月,杨婷婷到马来西亚收房,发现橱柜门一高一低,踢脚线凸出一块。地板看着连压缩木板都不是,有的缝宽有的缝窄,边缘鼓翘起来。

我说这玩意儿怎么这么薄,就顺手掰了一下,软的。

“无敌海景房”的视野,是两栋楼,一块荒地,一个角落可以看到一点点海。海水看着也不太干净。走在小区里,目之所及就是楼,没有人气。她心里边堵得慌。

以为房子不住也能出租,她还是走完了程序。

然后就是新冠疫情暴发。旅游业进入冰川,景区关半年开一个月再关一个季度,公司押的门票款拿不出来接近停业,汉服工厂也倒闭了。

杨婷婷把国内的一套房出售还债,另一套抵押。剩余房贷加上亲戚朋友处的借款,负债超过300万。失败的海外房产投资愈来愈显出它的沉重,压得她喘不过气,还得瞒住家人。

去年,一群想退房的森林城市业主组织找北京展厅理论,杨婷婷刚动完手术,还是跟着去了。她走得慢,在队伍最后面碰到一位天津老太太。

老太太把养老积蓄拿出来买了两套,都是大户型,想留给一儿一女,至今不敢告诉他们,这天找借口出门,偷偷坐车到北京。

维权群里业主所交房款的流向千奇百怪。有的人汇给一家超市,有的人汇给旅游公司,有的汇给一个物业管理公司,有的汇给碧桂园特定员工,有的汇到香港。

但世间的悲欢并不相通。群里有个买了十套的业主,显得十分淡然。早已定居新加坡的小理也认为,森林城市也不是毫无好处,他就当拿到一张隐居体验卡。

虽然国内有钱人疯狂涌入新加坡,但小理说新加坡的生活节奏太快,00后的他已经开始为发际线担忧。上个月,他去森林城市隐居了两天。

在那里,电话卡还能收到一点信号,网速回到3G时代。配的冰箱罢工了,他得到一公里外吃饭。岛内班车早已停运,管家安排电瓶车接送他。

目前还开着的店铺,有三家免税店,两家餐厅。一家卖炸鸡,另一家是东北老板开的中餐。东北老板也是业主,孩子在配套的国际学校上学。

晚上11点吃完夜宵,小理搭他的车回去,没有路灯照明,每栋楼有一两户亮着。

吊诡的是,极低的亮灯率不只出现在森林城市。新山的朋友给我发来碧桂园金海湾的近照——一个号称早已售罄的项目。金海湾在新马第一通道附近,交通相对便捷,楼下有商业配套。

我数了数,晚上8点,每60个单元,不超过5盏灯。

2020年的报价显示,一套114平米的金海湾公寓,中国业主持有,原价130万元,降到78万出售。

屋内漏水,阳台生锈,电箱设计不合理……金海湾的业主屡次上本地新闻控诉质量问题。今年8月,在新山民事高等法院,一场针对碧桂园涉嫌欺诈的集体诉讼几经延期。有业主说:

他得再花40万,才能得到一个五星级的家。

4

与碧桂园金海湾一街之隔,是绿地的烂尾楼群。

2014年,当时还是宇宙最大房企的绿地正式进驻马来西亚,与伊斯干达海滨城市公司合资在金海湾开展首个项目。新闻稿说,那是:

中资在马来西亚投资的最大地产单体项目。

八年后,建到一半的高端公寓楼钢筋裸露,脚手架绿网还在风中飘扬。

它的夜晚比金海湾更有人气,只不过不是当初规划的样子。

本地人低价租下海边空地开夜市,重庆烤鱼店、泰式烧烤摊、越南春卷摊和水烟档围一圈,废弃售楼部透出了光。

2015年,绿地马来西亚还进驻了另一个大规模开发项目,占地128英亩,位于地不佬。

有当地商人曾收到招商邀请。他回忆,在炎热多雨的马来西亚,他们竟然建了一个空间半开放的商场,直到第一批入驻的商户倒闭后,才后知后觉地加盖雨棚。

现在,从卫星图上看,白色棚顶像一件羽绒服罩住建筑群。而购物中心,终究还是凉了。

新加坡一位中介曾劝退所有要买森林城市的东南亚土豪客户。在她眼里,配套酒店霉味明显,样板房缺很多电器,也没有衣柜。

台面都做得不平整,这是展示厅诶!

标准很高的她,还是踩坑了。2014年之前,根据马来西亚政府规定,外国人只能买不低于50万马币的房子,她用57万马币投资了富力公主湾。

买完不久,马来西亚政府改变主意,为抑制楼市快速升温,将外国人买房的门槛提高到100万马币。

于是,她的这套房外国人买不了,当地人买不起,砸在手里。

她有点气愤地说,这充分体现海外投资及置业的一大风险,当地政策可能说变就变,而且溯及过往交易。

五年后,马来西亚相关政策又调回来了,新的数字是:

60万。

上个月,结束隐居生活那天,小理早8点开始在手机上打车。等待两个小时后,另一位森林城市的业主施以援手接了单。

当初被小理父亲拉到马来西亚一起买房的一位朋友,将房产挂出去,已经降到半价,还是无人问津。

小理听父亲说,这个朋友最近很想换点现金买房,这次得去澳洲。

来源: 兽楼处

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