碧桂园10月10日发布公告称,其旗下的碧桂园服务控股有限公司需要偿还一笔4.7亿港元的境外债券。但由于公司正在经历流动性问题,无法按期偿付该笔债券本息。碧桂园服务寄望债权人可以同意展期偿还。

事实上,碧桂园的违约危机已经酝酿多时。早在今年8月,碧桂园就曾经两次未能按期支付美元债券的利息。碧桂园给出的解释是“阶段性流动性压力”。最后碧桂园还是在9月份死里逃生,付清了这两笔利息,才避免了违约的发生。

如今本金到期,碧桂园直接表态无力偿还,可见其流动性问题已经日益严峻。导致这一情况的原因,与碧桂园销售额大幅下滑有直接关系。

今年前9月,碧桂园的销售额同比暴跌近44%,仅有1549亿元人民币,而去年同期为2700多亿元。更令人担忧的是,碧桂园的销售额还在持续下滑。1月份销售额还有220亿元,到了7月份已降至120亿元,9月进一步下跌到仅有61亿元。这与碧桂园鼎盛时期单月销售额400多亿元的水平相比,可谓是天壤之别。

销售大幅下降导致现金流急剧收缩,这直接削弱了碧桂园偿债的能力。目前碧桂园手头的预售回款资金仅仅能保证交付已经售出的房产,而偿还债券以及建筑公司欠付的尾款就已经捉襟见肘。

除了销售下滑外,碧桂园庞大的未交房产也隐藏着巨大风险。碧桂园预售但尚未交房的金额约在6000亿元人民币左右,未交付的期房仍有67万套之多。此外,已经开工但尚未售出的在建物业也多达100万套。这意味着巨额的持续投入,也预示着未来较长时间内持续化的现金流压力。

表面上,碧桂园的资产总额有1.62万亿元,负债为1.36万亿元,净资产还有0.26万亿元。但如果考虑到未来现金流入减少,则资产负债率可能被高估。即使以目前的账面数据来看,供应商欠款达3000多亿元,而欠银行等金融机构的债务也高达2600多亿元。这些都需要以销售回款偿还,在销售额大幅下滑的背景下,无疑雪上加霜。

事实上,外界普遍认为碧桂园的实际财务状况可能不如表面数据所看到的那样乐观。许家印的恒大集团就是一个鲜明的例子,在普华永道审计的财务报表上数据优美,实际上却隐藏巨大风险,最终导致了信用违约。鉴于此,不排除碧桂园也存在类似的作假可能。

更令人担心的是,碧桂园高管最近频繁减持股票套现。9月以来,多名碧桂园高管加紧减持股票,套现数十亿港元。其中,碧桂园服务总裁李长江就在宣布离职前3个月内减持套现了2800多万元。高管异动及套现通常预示着企业发展前景堪忧。

此外,政策变化也对碧桂园造成了沉重打击。不同于恒大等企业,碧桂园的业务重心主要在低线城市,截至今年上半年,其中三四线城市的销售合同占69%,二线城市28%,一线城市仅3%。在一二线城市放开限购后,三四线城市房产将丧失竞争力,碧桂园将首当其冲。相比之下,恒大分布更均衡,损失没那么致命。

综上所述,碧桂园目前面临多重困境。销售萎缩导致现金流急剧恶化,庞大烂尾楼盘也需持续投入;财务数据真实性存疑,高管异动及套现预示企业前景堪忧;政策变化对其打击尤为严重。在这种情况下,碧桂园偿还到期债券的能力已明显不足。

我们需要意识到,碧桂园问题并不仅仅是企业自身,还会波及广大业主权益。碧桂园预售但未交房的项目多达67万套,这意味着涉及数十万家庭的切身利益。因此,相关各方必须审慎对待,谨防事态进一步恶化,以免出现更严重的社会危机。地方政府不应继续坚持限制房价下跌,需要让市场力量发挥作用,确保稳定民心。

虽然个企倒下不是大事,但如果处理不当,可能酿成更大动荡。房地产行业整体存在系统性风险,各方务必审时度势,统筹兼顾,以避免碧桂园问题演变为引爆全行业危机的导火索。客观理性的态度,审慎应对,是当前的必要之举。

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