华盛顿, DC.

17 6 月, 2024 8:07 下午

对中国许多房贷族来说,等着他们的仍是摆脱不了的月供压力;若是房买在高位、价格已跌破买入价的屋主,月供缴起来更是心酸。 路透社资料图片

中国房价普跌 “崩到首付都赔进去”

“现在这个房子啊,这个价格,差不多崩到首付已经全部赔进去了。” 拥有近30万粉丝的油管(Youtube)旅游博主 “培根” 去年底拍视频诉苦,说自己2019年在西咸新区以一平米1万1的价格买房,新冠疫情后房价一度涨到1万6,但现在跌到一万不到。

除了房价跌破成本,房贷利率也让培根一家3口吃不消,因而选择 “砸锅卖铁” 先还一些。培根妻子说: “4年了,本金还了3万1,利息还了20多万…还好银行把利率少了一点,我们贷的时候是5.6%,现在降到4.2%。”

培根指出,在他的小区,目前已出现法拍房在网路流通,二手屋买卖平台也有100多套房在抛售,很多写着 “房东急售、一降再降、房东马上要断贷” 。

培根感叹,西咸新区当时也是一个号称国家级的新区, 但最终以发展效果来看,不是很理想。 “现在回过味来看的话,这个东西真的是像韭菜啊。说句不好听的话,就是为了炒地皮、卖房子。现在这边除了房价高以外,真的啥都没有。”

“只有5块,却要支出10块”

在重庆从事餐饮业的陈怡(化名)也是一名心酸房贷族。陈怡年前在社群媒体上诉说,自己2021年买房,花了100多万,疫情爆发封城后房价跌了30多万,每个月却还是要付3000多房贷, “有点想哭”。

谈到房贷让自己入不敷出的情况,陈怡向本台记者如此形容: “好比你身上只有5块钱,却一个月要固定支出10块。” 问他后不后悔买房,陈怡坦诚很后悔,“因为买了之后就降价了” 。

根据房地产市场分析机构 “中指研究院” (简称中指院)2月1日发布的《百城价格指数报告》,今年1月,中国100个重点城市二手房均价为1万5230元/平米,环比下跌0.56%,已连续21个月下降,同比下跌则扩大至3.96%。其中,仅三亚房价微幅上涨,其余99个城市价格环比皆下跌,已连续8个月逾90城二手住宅价格下滑。

 

在深圳房地产博览会上,一名参观者抱着一个孩子正在查看宣传册。(路透社)
在深圳房地产博览会上,一名参观者抱着一个孩子正在查看宣传册。(路透社)
 

在新建住宅部份,2021年11月出现疫情后首次价格环比下跌,跌幅0.04%。至此之后的两年多,价格不断波动,时跌时涨。

疫情期间收入几乎归零 房子险被法拍

同样后悔买房的是40岁的吴启明(化名)。吴启明接受本台访问时说,他本身不主张买房,但由于家人观念较传统,认为 “自己有基业、有自己的住处,才算是有自己的家”。他最终妥协,于2015年贷款50余万,在北方沿海省份的三线内陆城市买了间房。

谁知贷款购屋没几年,就碰上疫情 。吴启明回忆:“武汉肺炎肆虐的3年,家庭收入几乎归零 ,我大概有7个月左右没还贷款,被银行起诉。” 他说,经过各种协商,房子才没被拍卖;法官告诉他,他们城市太多法拍房,他的房子 “就算拍卖,3年之内大概率也卖不掉” 。

根据中指院统计,2020年以来,中国法拍房挂拍量出现增多趋势,去年创下79.6万套新高,较上一年同期增长36.7%。其中,约五成为住宅型商品,显见疫情对一般房贷族造成的经济冲击。

吴启明房子虽躲过法拍,但前年又遇上政府征收,要拆除重建。但他把这件事视为“转机”,因为当局除允诺会补他一间回迁房外,还付了一笔补偿款,弥补面积落差,而金额刚好足以还清房贷,不须再每月还月供。

不过,事情发展没有他想象的顺利。

吴启明告诉本台,房子被征收后,他全家就租房住,但由于地方政府没钱,回迁房到现在都还没盖,搬迁之日遥遥无期。更让他担心的是,“现在的租金由政府承担,什么时候他们不愿意给了,我们就流落街头了”。

记者询问,若回迁房迟迟没下文,还会考虑买房吗?即使未来充满不确定性,吴启明果断表示:“不会再买房,再便宜都不会买。”

 

调控政策碰上百年大疫 成房市致命性打击

中国1998年取消福利分房、进行住房改革,房地产在之后的20年高速发展,价格飞涨,成为国家经济支柱行业之一,也是许多民众投资首选。根据国家统计局数据,2000至2020年间,中国住宅每平米均价从1948元飙涨至10159元,销售额也从每年3228.6亿元激增至150673.23亿元,繁荣兴盛可见一斑。

那么,中国房市怎么会从过往那般荣景,陷入当前的低迷?曾在北京从事房地产工作17年、目前旅居美国的刘金星分析,这要归咎于当局的房市调控政策,尤其是2017年、2018年对房地产的贷款收紧。

刘金星解释: “房地产行业是属于资金密集型行业,一旦出现贷款紧张,比如说有些地方限购、按揭贷款(首付)的成数增加,更主要的是对房地产公司开发性贷款只收不贷,造成房地产公司(资金)流动性急剧减少。” 他说,贷款紧收下,房企只能靠卖屋收入,来逐步降低债权比例和负债比重,压力相当大。

由于中国房价居高不下,中国国家主席习近平2016年底抛出 “房住不炒” 基调,当局随后陆续出台限购、限贷与限售等调控政策,以抑制房地产的投资属性。

刘金星指出,政府本来是想调整由于房地产价格大幅上涨,造成其他行业消费急剧萎缩的状况,但没料到会爆发疫情。

“2020年疫情一开始以后,一方面贷款收紧,另一方面疫情造成整个经济不活跃,这几乎是压死房地产公司的最后一根稻草。” 刘金星表示,一旦经济、销售活动停止,房企就没钱支付高昂贷款带来的利息支出,由于工期拖延而造成的晚交房、甚至是烂尾的可能性,也都是由房企来承担,“这是非常不合理,也非常不公平的,但实际上,中国确实是走到了这条路上”。

 

2020年12月7日,湖北省武汉市,新冠病毒爆发近一年后,一名男子在街上推销房子。(路透社)
2020年12月7日,湖北省武汉市,新冠病毒爆发近一年后,一名男子在街上推销房子。(路透社)
 

根据中房网统计,2020年至去年总计有1292家房企申请破产。该网指出,随着房地产市场进入 “深度调整阶段” ,房企此前的高杠杆经营模式受到挑战,加上外部融资环境改变,导致不少房企风险不断曝露。

其中,最受瞩目的非中国龙头房企恒大集团莫属。恒大欠债近2.5万亿人民币,2021年因资不抵债而违约,去年8月申请破产,今年初被香港法院勒令清盘。根据多家中国媒体估算,恒大留下的 “烂尾楼” 多达162万套,约600万业主受波及。

政府仰赖卖地赚快钱 为房市危机埋下种子

2006年曾在深圳发起不买房运动的房产投资专家邹涛则认为,中国目前房地产危机,主要是因为地方政府发展经济长年 “急功近利、目光短浅”,靠卖地来赚快钱。

邹涛向本台表示: “中国很多地方政府事实上已经资不抵债,债务是很重的,根本没有能力去还钱。那怎么办呢?他们就大量的卖土地去发展房产。卖地很快,也不用什么成本。” 他接着说,卖地换取大量资金,地方政府再拿钱去做政绩,“做出的政绩和GDP数字很好看、表现很好看,他就可以往上升官,可以更好的去从政治上得到一个发展”。

邹涛直言,过去几十年来,上述房地产模式与地方政府官员政绩直接挂钩, “这种发展模式其实危害非常大,导致了今天这样的一个局面,很多烂尾楼”。他认为,这种模式走到现在,已经不可能再继续。

地方政府财政长期仰赖卖地收入,一直是中国经济一大隐忧。独立研究机构 “克而瑞研究中心” (CRIC)2022年底就曾发布报告示警,中国土地财政依赖度持续升高,尤其是三四线城市,土地出让金渐成地方财政首要收入来源,近3年平均为41%。报告指出,随着土地市场持续转冷,部份城市恐陷入财政崩塌的窠臼。

报告也特别提及:“过去几年, 一些城市非理性供地,为后期房地产市场转弱埋下了伏笔。一方面,供地显著过量,致使新房市场供求失衡…另一方面,供地结构不合理,加剧区域市场分化。”

银行与民众端的责任?

那么,银行与民众端是否也有责任?综合网路评论,利息过高是近来常被中国房贷族诟病的一个点。但刘金星指出,民众月供压力升高,主要是因为过去几年房价上涨,与利率关联不大。

“中国房地产贷款利率一直都在4点多到6点多之间…如果是公积金贷款的话,大概是4%左右。” 刘金星说,民众之所以压力倍增,是由于房价上涨使得贷款总额增加,利息支出连带变多;再加上经济下行,在贷款数额没变、但总收入减少下,“自然会出现支付紧张的情况”。

在上海从事房仲工作、见证中国房市由盛转衰的刘宇(化名)则认为,过去20年中国房价不断飙涨,制造一种 “未来一片美好” 的氛围,导致不少民众贷款买房时疏于精算自身负担能力。

 

一对夫妇在上海2012年春季房地产展会上阅读宣传材料。(路透社)
一对夫妇在上海2012年春季房地产展会上阅读宣传材料。(路透社)
 

刘宇向本台说明:“你要想想看,如果你是生在过去20年房价不断飙涨的话,你根本不会去在乎利率有多少。大家普通的概念很简单,我今天买200万,明年变250万,那些利率根本对我来讲不是问题。大家都认为未来一片美好的时候,谁会想到说有一天会这个样子。”

刘金星也呼应刘宇的观察。刘金星表示,中国房市过去荣景,让民众不顾按揭(房贷)支出多少,在高获利与高月供之间 “两害相权取其轻” ,争相入场。他估计,目前80%觉得房贷负担沉重的人,都是以为房价还会涨而买房。

刘金星进一步指出,在美国买房,会看信用分数与收入状况,每月贷款支出不能超过收入1/3;但在中国不一样,个人收入不是那么透明,甚至能为了贷款买房,把部份收入 “做大” 。他透露:“比如说,他说他投资什么股票,投资什么商铺,投资了某某某公司可以给他分红,而这些公司给他做一个文件就行了。”

房价未触底 专家:5到10年才可能回稳

中国房市目前究竟有多惨淡?根据刘宇在上海的第一线观察,相较于2021年高点,房价去年以来下跌13%至20%,带客率也从以往每个月8到10组,减少至3到4组,掉了约一半。他认为,中国房市危机很难在短时间内解决,因为目前是国内、国外都看坏市场。

针对国内情况,刘宇表示,民众对经济很没有信心。他指出,从去年上海大规模裁员,再到现在股市、汇市、楼市及恒大的事,“所有消息面都是显示一个经济危机、一个大萧条”。他强调,上海人 “并不是说他没有钱,而是他不敢去动”。

至于国外客户悲观原因,刘宇说,主要是地缘政治因素。“这个状况从2018、2019年开始慢慢就很明显,境外客户就开始在卖。但是2022年南希·佩洛西的事,是一个很强烈的信号,我们业绩基本上翻倍在涨,原因就是境外客户都想赶快把钱去掉(撤离)。2022年最明显,2023年当然还是延续这样状态。”

 

北京街道上,一名房地产经纪人(右)举着待售公寓的广告牌。(路透社)
北京街道上,一名房地产经纪人(右)举着待售公寓的广告牌。(路透社)
 

2022年8月,时任美国众议院议长南希·佩洛西(Nancy Pelosi)率团访问台湾,北京在台湾四周海空域举行大规模军演,并中断包括军事领域等多项美中对话交流管道,引发国际社会高度关注。

邹涛认为,中国房价尚未触底,因为房子还未回归自住本质。他分析,中国爆发这波房地产危机后,过去20年房市给民众造成的 “买房信仰”、 “无产权、无财富” 的思维已不适用,未来房子将逐渐摆脱外加的投资、金融属性,回到本来自住功能,房价也会跟着慢慢回归。

那么这个调整阵痛期要多久?邹涛说:“最起码5年是最基本的一个标准,用5年的时间(房价)能慢慢的回归。如果说政策的支持,或者经济的发展有改善的话会好一点。否则的话,就是5年、10年才能调整到位。”

步日本后尘 中国将进入 “失落的30年”?

不过,位于台北的总体经济学家吴嘉隆认为5到10年不够。他向本台分析,若以也曾经爆发房地产危机的日本为鉴,中国想要走出当前阴霾,恐要花上至少20年、或甚至30年时间。

1991年日本房地产泡沫破裂,房价暴跌,日本经济陷入长达20多年的低迷。《纽约时报》曾估算,1991年至2004年,日本6大城市房价狂泻64%,数百万名屋主承受巨大损失。

吴嘉隆指出,中国目前已陷入债务型通缩,因为企业、民众有还债压力,只好抛售资产,“然后越抛售的结果,资产价格越跌,越跌的话,抛售资产能调到的现金越少,于是只好被迫抛售更多资产,(进入)这种恶性循环”。

即便时隔20多年,吴嘉隆表示,严格来讲,日本经济还未完全康复。他认为,中国可能需要更久,说不定在一个相当长的时间内,房地产造成的伤害,都没有办法完全康复、完全修复。“失落的20年恐怕是最起码的,估计可能会超过30年。”

(以上陈怡、吴启明中文音频是由人工智慧软体代读,刘宇声音经过变音处理。)

记者:徐薇婷    责编:梒青    网编:瑞哲

来源:RFA

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