华盛顿, DC.

23 6 月, 2024 5:44 上午

2024年5月9日,中国房地产开发商万科公司在杭州开发的住宅楼盘。法新社图片

5月17日,中国央行、金融监管总局发布文件,宣布调整个人住房贷款政策。具体而言,对于贷款购买商品住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%,二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。在我的记忆里,自中国房地产开始高速发展的时间——差不多是20年前——以来,这几乎是“历史最低”了。央行同日还表示,取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限,并下调了个人住房公积金贷款利率。纵向对比,15%的首套房贷首付比例下限、25%的二套房首付比例下限,也达到历史最低水平。与此同时,当前多个热点城市已经大幅度调整了首二套房贷利率下限,最低可至3.25%。随着监管部门取消该下限,这一条件也成为最宽松。

此前,包括一线城市在内,各主要城市均对楼市政策进行了大幅调整。其中,除少数城市外,全国大部分城市都已解除了限购措施,贷款利率也降至低位。但从市场表现来看,仍然没有明显的起色。中国国家统计局数据显示,今年1-4月,全国新建商品房销售面积2.9亿平方米,同比下降20.2%;新建商品房销售额2.8万亿元,下降28.3%。同期,全国房地产开发投资3.1万亿元,同比下降9.8%。今年4月,全国70个大中城市中,有64个城市的新房价格环比下降,69个城市二手房价格环比下降。

许多地产行业人士都对这一“终极辣招”抱有巨大期待。中原地产研究院认为之前全国重点城市首套房首付比例平均值为24%。政策调整后,意味着所有城市的首付比例都将降低。其中,一二线城市的降幅可能更大,这意味着购房门槛的普遍降低。除了少数一线二线城市外,大部分城市的首套房贷最低利率已经进入3.45%时代。按照100万元贷款、30年月供计算,月供只需4462元。若利率下调,购房者的负担会继续减轻。再加上房价已经明显下跌,未来月供对于很多人来说将从“不可支付”转移到“可支付”。这对于年轻人、新市民买房,具有相当的激励效应。这类刚需人群主要购置二手房源,如果他们受到激励入市,便能有效促进新房和二手房的房源交易循环,去化库存。

许多地产行业人士乐观估计,后续降准、降息会相继推进,相关的交易税费也有望下降。他们期望5月份市场将比4月有明显好转。不过也承认市场信心仍然需要一定时间才能恢复。

当然降低贷款首付比例和贷款利率只是“5.17新政”的一部分。实际上更加引人注目的是中国允许地方政府以所谓合理价格收购已建成未出售的存量商品房,用作保障性住房。中国央行还将设立人民币3,000亿元(约合420亿美元)保障性住房再贷款,支持地方国有企业出于同样的目的收购存量商品房。

市场投资者对上述消息作出了十分积极的反应,恒生中国内地地产指数上周五上涨5%。自中共中央政治局在今年4月一次会议后的声明中提到“消化存量房产”的说法以来,该指数已累计上涨18%。许多人将这一政策与2015年的“货币化棚改”相提并论。当时,地方政府在国有政策性银行贷款的帮助下发放现金补贴,让人们购买新房搬离老旧社区。当该项目也是导致中国如今深陷其中的地产泡沫的缘起。潮水退去后,一地鸡毛。中国去年的房地产销售额约为11万亿人民币,较2021年的峰值下降36%,大量房地产开发商倒闭,加之“永远涨”的预期破灭,使购房者始终处于观望状态。这种不愿购房的情绪造成了恶性循环,房地产开发商没有足够资金来完成楼盘建设,其中包括许多已预售的商品房,造成了如今弥漫全中国的烂尾楼问题。

解决方案:“印钱收房”?

高盛的一项报告估计,截至去年年底,包括土地和在建项目在内,按成本计算的存量房产价值约30万亿人民币。其中约45%是已建成或准备预售的住宅。该报告称,房地产开发商需要大约2.5至4万亿人民币资金才能恢复正常运营。这与棚户区改造项目中支付的现金补贴总额相近。将其中一些商品房转化为保障性住房可以消化部分库存,但这可能还不够。根据中国政府的公开计划估计,如果通过这项措施提供30%的新公租房,将需要约合近5000亿的资金。

但如果政府再次向购房者提供巨额补贴,就会产生道德风险,并有可能吹起另一个泡沫。彭博社报导称,中国最新的住房政策针对的是空置房产,这是持续近三年的房地产危机的主要痛点。但分析人士表示,一揽子措施仍然太小,不足以结束这场危机。经济学家们对3,000亿元保障性住房再贷款相对于未售房屋存量而言规模有限表示担忧,也对其无法全面实施的风险表示担忧。高盛的一份报告声称,将未偿还住房库存恢复到2018年的水平将需要7.7万亿元人民币。

当然,债台高筑的中共地方政府如何有能力吸收库存房,也是一个摆在面上的大问题。截至2023年,中共地方政府债务高达41万亿人民币,另有地方政府融资平台负债达60万亿人民币。那些空空如也的豪华新城、晒太阳的高速高铁已经让各级地方政府背上了几十上百年才能还清的债务,再让他们拿钱去给地产商托底,未免有点脱离现实。所以这一政策的本质,依然是中央政府自己帮地方政府背过债务去解决烂尾楼问题,而中央政府怎么背债呢?最近央行宣布要进入二级市场购买债券就给出了答案:中央准备通过央行印钱的方式,通过“债务货币化”帮助地方政府化解债务问题,其中也就包括了解决烂尾楼问题。此举当然能解一些房企的“燃眉之急”,有助于他们回笼部分资金以解债务之困,同时也能解决城市中的住房困难问题。

最重要的是,它透露出中国政府对地产市场的“政策预期”,即“有关部门”似乎认定了目前的中国楼市已经触底,而这个“底”值得用国家信用印钱去“托”。按照新发放的贷款首付15%下限来看,意味着官方认为现在的位置上最多只能再下跌15%,不然就要造成进一步的金融系统性风险了。结合去年中共高层公认“懂经济”的黄奇帆的一系列表态,确实让许多人认为至少在中共高层看来,“地产调控”的目的已经圆满实现,现在可以开始让大家“报复性买房”了。

解决不了没人买的问题

但现实真的如此吗?这一所谓的“史诗级救市”,的确在投资市场上引起了热烈的反响,地产相关股票暴涨。但任何产品的价格最终还是取决于市场的供需关系,而房价能否止跌又是当前房市的核心问题。“以购代建”用保障房消化存量固然是个办法——这里先不说印钱引发通胀的问题。但也可能使得一些潜在的买房者反而会增强“持币待购,以观后市”的心理。首先,一般而言政府收购的是低于现行市价的房源,这就可能会在整体上拉动房市的价位下移;其次,这些房源被收购后将作为保障房出租,在这种情况下,部分刚需者可能会变购房为租房。

这里就涉及了“救房地产”到底是为了啥的问题。如果是为了避免楼市进一步快速下跌引发大规模金融系统性风险在短期内爆发,那么这种“强心针”还是有一定效果的,而且可以说,是来得有点太晚了,直到金融风险有爆发势头的时候才出手,造成了好多问题。

一方面,买房对绝大部分人来说,是要贷款的,相当于加杠杆。当大家预期收入不会增长,甚至可能下降的时候,加杠杆的意愿很难有重大变化。另一方面,房产是占居民家庭财富70%以上的资产。当资产价格没有上行或者有下行预期的时候,人们的购买意愿不会发生质变。换句话说,只有那些房产价格预期相对稳定的地方,购房需求能被政策释放。而这些地方主要集中在北上广深等城市的相对核心区域。这些区域很多仍然还受到限购的约束。另外,在经济下行过程中,主要是中间层和低收入群体受损严重,那些收入预期没有遭到破坏的群体,大多有房,而且有多套房,他们对房产的资产配置属性更敏感,目前政策对这块的改善很有限。从宏观的角度看,真正能保经济、促复苏的政策需要能扭转预期,或者改善企业信贷和现金流。上周房地产的N支箭,对于这两个层面并不能起到什么作用。

当前中国的地产市场,是一个泡沫破灭后价值重估、一切“打破重来”的“废墟市场”。这个市场上首先要治愈的,是人们对于自己的收入、工作和未来的信心问题。其次要扭转的,是人们已经破灭的“房价永远涨”预期。对于前者,说实话有关部门也拿不出什么真正的硬招。天降伟人的大政策决定了在这个方面玩不出什么花样来。一方面,天降伟人对于民生改善毫不关心,一味寄希望于所谓“新质生产力”。但大炼芯片运动已经失败,引以为傲的新能源产业处于被全球联合定向爆破的过程中,沦为在内循环基础上自相残杀卷到死的价格战;至于人工智能对标全球领先水平是真正的望尘莫及。最后看了一圈除了地产基建及其产业链,其他行业没有一个能打。外贸行业基本熄火,就业率几乎崩盘、各地纷纷公务员减薪的大背景下,地产这头死掉的奶牛就不得不被重新捡起来。但这种糊掉的基本盘,还怎么能支持“起死回生”呢。即使是知乎上某个“看好国家政策,全仓all-in为自己认知买单”的答主,也郑重其事地说“关键还是要看你自己未来的工作保不保得住,现金流有没有问题”。

当然,这种让人上7倍杠杆的“大救市”,估计也没有想过民生问题,或者觉得民生问题已经通过搞保障房化解房企债务,左脚踩右脚上天的办法想过了。“他们”想的,只是希望又重新制造起“买涨不买跌”的预期。然而,市场预期一旦被打破,当人们不再相信房价会不断上涨时,它就不再成为一个投资选项乃至保值手段了所谓“买涨杀跌”,要不是你有刚需或钱太多,为什么要这时候急着入手?反过来说,要不是卖不出去,现在会这么着急救市吗?

就一定要救吗?

最近简中网上流行这么一个段子“二胎放开的时候,他们以为我们要报复性生育。疫情放开的时候,他们以为我们要报复性消费。现在他们又以为我们要报复性买房。实际上,我们早已放下仇恨,忘记了报复。”

虽说是自嘲,但却点出了问题的关键所在:大家的意愿已经被彻底改变了。现在的救市举措,真正能打动的其实是原本就想买房、但受限望而却步的那些人,实际上是在提早透支未来的市场,还面临着进一步放大金融风险的潜在威胁。

这次看似是“放大招”,但不仅来得太迟,而且对大量想拥有自己房屋的潜在群体来说,仍然远远不够;反过来说,这也意味着救市之举捉襟见肘,工具箱里也拿不出多少东西来。在全民狂热的泡沫经济时期,房子仿佛是白菜价一样,但其实有赖于一个市场预期:房子会涨价。当下的救市,实际上是无可奈何的为旧模式续命的过程。但资产的价值重估这正是向新模式过渡所必然会有的阵痛。

土地财政模式是什么?实际上就是一种预征70年税款的政府刮钱方式。掏空六个钱包就为了买几间水泥房子住,这势必会压缩人们其它生活费用的开支和其他投资。这等于把钱变成了“死钱”。现如今,许多人想通了,既然房子那么贵,买了说不定还会跌价,那还不如开开心心好好花钱。只要你抛弃房子这个重负,不用还房贷,顿时就会觉得人生轻松许多,每个月好像凭空多出来好几千。许多国家都经历过这个阶段,难免伴随着长时间的经济调整。但正因此,当人们不再那么狂热地把钱用于买房,而是切身地改善自己生活时,原先被挤压的消费市场也才能慢慢有所恢复。而中国在地产调控上的“回头路”选择,连带着天降伟人最近一系列骚操作,恐怕只能让人们对未来更加充满疑虑。

撰稿、制作、主持:子朝

来源:RFA

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