2022年中国房地产债务违约“史无前例”，市场处于恶性循环中。图为2021年10月30日，北京的住宅小区。(Jade Gao/AFP)

近日，有上市民营房企披露，2022年“境外所有再融资全部冰封”，债务违约压力“史无前例”。数据显示，2022年前5个月中国房地产市场销售、投资及新开工面积都在大幅下跌。分析师认为，中国房地产处在一个恶性循环的状态中。

中共统计局6月16日发布5月份商品住宅销售价格变动称，中国一、二、三线城市的“同比涨幅均有回落或降幅扩大”，70个大中城市的销售价格“总体延续降势”。

官方6月15日还发布数据称，今年1～5月，中国商品房销售面积和销售额分别下降23.6%和31.5%，降幅比1～4月份扩大2.7和2个百分点。同时，前5个月房屋新开工面积同比下降30.6%，降幅比1～4月份扩大4.3个百分点；房地产开发投资下降4%，降幅扩大1.3个百分点；到位资金同比下跌25.8%，降幅扩大了2.2个百分点。

在中国房地产市场整体下行的环境下，民营房企压力巨大。天誉置业（控股）有限公司（00059.HK）于6月15日发布的公告中披露了其“史无前例”的债务违约压力：

在新加坡证券交易所（新交所）上市的13%计息优先票据（国际证券号码：XS2022224047）将于7月8日到期，尚未偿还的本金为2.47亿美元，到期日时的应付利息为1605.5万美元。

此外，其子公司发行的在新交所上市的13%计息优先票据（国际证券号码：XS2272702338），目前尚未偿还的本金为2.92亿美元，将于6月16日和12月16日分别支付1898.0万美元的利息。

合计第一笔的本息和第二笔的利息，天誉置业在一个月内需支付的连本带息合计高达约2.82亿美元。

该公告称，2022年以来，市场依然回避房地产行业的正常融资要求，尤其境外“所有再融资被全部冰封”，因此公司的融资环境未能得到“任何预期改善”。此外，受中国疫情及经济持续低迷的影响，天誉置业今年前5个月的合同销售认购金额同比下滑63%，而资产处置、引进投资人等多种资金方案又都“步履蹒跚”。

如果天誉置业不能支付到期债务，且无法及时与债权人达成解决方案，公告称“可能引发若干债务交叉违约”。

香港金融分析师蒋天明6月16日对大纪元表示：“中国大陆的房地产处在一个恶性循环的状态下。一些弱资质的房地产企业的违约严重地打击了投资人和购房者的信心，这不仅影响了其它资质较弱的企业在市场上的融资能力，也同时影响了房屋销售。

“下跌的房屋销售会让房地产企业的经营活动现金流进一步恶化，这加剧了房地产企业的流动性紧张并更进一步地打击了市场的信心。没有了信心，投资人更不会愿意投资房地产企业，而消费者也会推迟买房决策。这会进一步影响房屋销售，房价也会下跌。”

天誉置业是2021年中国上市房企的前100强，业务主要在广州地区，发展的物业类型包括住宅、商业物业、办公室、酒店及服务式公寓，并且做物业投资及物业管理。在4月中旬发布的2021年报中，天誉置业的主席余斌表示，中国房地产大时代已经过去，2021年是中国房地产发展史上的一个分水岭。